Як використати житловий ваучер для ВПО у 2026 році: роз’яснення юриста

Житловий ваучер для ВПО – це нова державна програма для переселенців, яка дозволяє отримати 2 мільйони гривень на купівлю житла. Йдеться про людей, які втратили можливість користуватися своїм житлом через окупацію територій, а не його фізичне знищення.

Наприкінці 2025 року в Україні стартував перший етап програми для переселенців. Наразі подати заявку можуть не всі ВПО, а лише ті, хто має окремий статус учасника бойових дій або люди з інвалідністю внаслідок війни з 2014 року. Докладно про це йдеться у статті «Вгору» «Два мільйони на нове житло для переселенців із тимчасово окупованих територій. Хто та як може отримати гроші?».

Попит на житловий ваучер виявився високим. Лише за перші два дні прийому заявок від переселенців з окупованої Херсонщини надійшла 1 601 заява. Загалом по Україні станом на кінець січня 2026 року подано понад 28 тисяч звернень. Через обмежений ресурс держбюджету кількість отримувачів допомоги у 2026 році обмежена.

Керівниця громадської приймальні Благодійної організації «Фонд милосердя та здоровʼя», юристка Олена Старюк роз’яснює особливості використання житлових ваучерів, можливість їх поєднання з сертифікатом «єВідновлення», а також торкається питання обмеження програми.

Зараз заяву можна подати виключно через «Дію». Очікується, що технічний функціонал для звернення за отриманням житлових ваучерів через ЦНАП або нотаріуса буде доступний наприкінці березня 2026 року.

Фінансування програми щодо купівлі житла для переселенців (ВПО) з тимчасово окупованих територій держава планує розпочати у квітні 2026 року.

Після цього з’явиться можливість бронювати кошти для реалізації платіжних документів на ринку нерухомості.

Які обмеження має житловий ваучер при купівлі житла?

Олена Старюк пояснює, що за допомогою житлового ваучера можна придбати як нове житло, так і нерухомість на вторинному ринку. Це може бути квартира, приватний будинок або його частина (наприклад, пів будинку), земельна ділянка, на якій розташовано житло. Все це можна купити у будь-якому відносно безпечному регіоні. Основні умови: це має бути підконтрольна Україні територія, де не ведуться активні бойові дії. Оскільки Херсон та більша частина Херсонської області класифікується як територія активних (або можливих) бойових дій без визначеної дати завершення, придбати за ваучером житло у цьому регіоні неможливо.

Також цими коштами можна погасити платіж за раніше оформленою іпотекою.

Обмеження

Юристка нагадує, що використати житловий ваучер може лише його власник, передавати його третім особам забороняється.

Також заборонено за допомогою ваучера купувати нерухомість у родичів (батьків, чоловіка або дружини, дітей, зокрема, усиновлених, рідних братів та сестер, баби та діда з боку матері і з боку батька, онуків).

Певні обмеження стосуються продавців нерухомості: вони мають відкривати рахунки тільки в державних банках – Ощадбанк, ПриватБанк, Укрексімбанк, Укргазбанк, СЕНС БАНК. До рахунків кредиторів за іпотечними кредитами такі вимоги не висуваються.

Допоможіть нам працювати за вашої підтримки. Долучайтесь до Спільноти, і ми  розкажемо читачам, як захищати свої права.

Якщо вартість житла буде меншою за номінал ваучера, чи можна отримати решту коштів житлового ваучера готівкою?

Ні, житлові ваучери не конвертуються у готівку та не компенсуються у грошовому еквіваленті. Олена Старюк наголошує, що це неможливо навіть у тому випадку, коли в одній родині є два отримувачі житлових ваучерів (чоловік і дружина), і вони хочуть «скласти» обидва платіжні документи, щоб купити спільне житло. Однак хоча різниця готівковими коштами не повертатиметься, інформацію щодо цієї різниці нотаріус, який буде оформляти договір купівлі-продажу житла, має внести до Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Ця процедура дозволяє державі офіційно підтвердити факт купівлі житла, облікувати різницю між номіналом ваучера та реальною вартістю угоди, а головне – запобігти повторним заявкам на компенсацію за той самий об'єкт, забезпечуючи прозорість і завершеність процесу відшкодування.

Але якщо житло коштує дорожче 2 млн грн – покупець доплачує різницю самостійно.

Чи можна об’єднати кілька житлових ваучерів або поєднати ваучер з і сертифікатом «єВідновлення»?

Кілька ваучерів можна офіційно об’єднати для однієї покупки – незалежно від того, чи є власники ваучерів членами однієї сімʼї. Для цього треба подати відповідне спільне звернення до комісії органу місцевого самоврядування. Завдяки такому об’єднанню легше купити спільне житло або вкласти кошти в його будівництво.

А от об’єднати житловий ваучер і сертифікат «єВідновлення» рамках однієї сім’ї неможливо. Якщо одному з подружжя та дітям до досягнення ними повноліття затверджено рішення про надання компенсації за знищене житло, то отримати житловий ваучер вони не можуть.

Але якщо житловий ваучер і сертифікат «єВідновлення» належать людям, які не є членами однієї сімʼї, то за певних умов «обʼєднання» можливе, зокрема, у випадках придбання частки в праві власності на нерухомість. Наприклад, якщо мати і син не проживають разом як одне домогосподарство, юридично вони не вважаються членами однієї сім’ї. Якщо мати має сертифікат «єВідновлення», а син – житловий ваучер, вони можуть їх поєднати та купити один будинок, але оформити як два окремі договори купівлі-продажу по пів будинку для кожного – через особливості програм компенсації. Це роблять саме так, бо сертифікат і ваучер мають різні правила використання та різні процедури оформлення у нотаріуса, пояснює юристка.

Які додаткові витрати при купівлі житла для ВПО на вторинному ринку житловий ваучер не покриває?

Олена Старюк наголошує: витрати, повʼязані зі сплатою податків та обовʼязкових платежів, житловим ваучером не покриваються. Оплата за проведення оцінки нерухомості, послуги нотаріуса, податки, збори та інші обов’язкові платежі здійснюється коштом покупця та продавця.

Які витрати треба передбачити покупцю при купівлі житла на вторинному ринку:

• збір до Пенсійного фонду України у розмірі 1% від вартості житла (крім земельної ділянки);

• адміністративний збір за державну реєстрацію обтяження (накладення  5-річної заборони на відчуження придбаного житла) — у 2026 році його вартість становить 330 грн;

• адміністративний збір за державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно за новим власником (330 грн у 2026 році) – він сплачується тільки тоді, коли покупець не належить до пільгових категорій осіб, визначених у частині 9 статті 34 Закону України 1952-IV (зокрема, це «чорнобильці», ветерани війни з інвалідністю, особи з інвалідністю І та II груп незалежно від причини інвалідності, власники зруйнованого житла через війну).

Продавець нерухомості сплачує:

• ПДФО, так званий податок з продажу нерухомості (0%, 5%, 18% від ціни договору);

• військовий збір – (5% від ціни договору, але військовий збір сплачується, тільки в тому разі якщо сплачується ПДФО);

• послуги з підготовки звіту про оцінку майна.

Решту платежів (за вчинення нотаріальних дій, за отримання інформаційних довідок та документів) покупець і продавець можуть розділити між собою.

Чи приймають забудовники житлові ваучери для інвестування у новобудову?

Інвестувати в нове житло можна тільки у забудовника, який зареєстрував спеціальне майнове право. Перевірити це можна у відповідному розділі на порталі ЄДЕССБ. Важливо, щоб у забудовника також були всі дозволи на зведення майбутньої будівлі.

Але якщо ви купуєте у забудовника вже готову квартиру, а не вкладаєте гроші в будівництво, потреби перевіряти, чи зареєстрував забудовник спеціальне майнове право, не потрібно. Ця вимога стосується лише недобудов, а не готового житла.

Фото: Freepik

Олена Старюк так пояснила, що таке «спеціальне майнове право»: це майже як право власності, але на ще не добудовані стіни.

Механізм його дії такий:

1. Коли ви купуєте майбутню квартиру (об'єкт незавершеного будівництва), ви йдете до нотаріуса. Він одночасно з посвідченням договору одразу вносить дані у Реєстр пошкодженого та знищеного майна. Це важливо, бо тепер держава точно знає: цей конкретний «ваучер» був використаний на цю конкретну квартиру.

2. Як тільки ви підписали договір, нотаріус реєструє вас як власника спеціального майнового права в державному реєстрі (ДРРП). Отже, власник ще недобудованої квартири захищений так само як і власник готової квартири. Наприклад, якщо забудовник затягує будівництво, ви маєте повне право через суд вимагати добудувати будинок і здати його.

3. Коли будинок нарешті добудували та офіційно прийняли в експлуатацію, у той самий день ваше «спеціальне право» в електронному реєстрі автоматично змінюється на повноцінне «право власності», і знову бігати по кабінетах або до нотаріуса немає потреби.

Чи потрібно відмовлятися від права власності на житло в окупації, щоб отримати ваучер?

Жодних реєстрацій про «припинення права власності» робити не треба. Якщо ви отримуєте житловий ваучер для ВПО, вам не потрібно відмовлятися від права власності на своє майно в окупації. Цей ваучер – не компенсація за зруйноване житло, не обмін «старе житло на нове», а одноразова допомога від держави, щоб ви могли облаштуватися на новому місці.

В окупованій Новій Каховці. Фото з окупаційних джерел

Чи можна буде отримати компенсацію за зруйноване майно через «єВідновлення», якщо вже використано ваучер?

Олена Старюк наголошує, що наразі жодні законодавчі акти не містять застережень щодо неможливості отримувачем житлового ваучера скористатися правом на компенсацію за знищене майно у межах програми «єВідновлення».

Тобто, отримання ваучера не позбавляє вас права на майбутні компенсації за знищену нерухомість. Ваучер видають незалежно від того, чи цілий ваш будинок в окупації, чи він повністю зруйнований. Тобто ви можете взяти допомогу зараз (ваучер) і претендувати на компенсацію за знищене майно згодом.

***

Житлова програма для переселенців із тимчасово окупованих територій фактично лише набирає обертів, і цілком природно, що у людей виникає безліч запитань щодо купівлі житла. Коли мова йде про складні бюрократичні процедури, критично важливою стає консультація фахівців.

Переселенці з окупованої Херсонщини можуть отримати безоплатну правову або юридичну консультацію фахівців громадської приймальні Благодійної організації «Фонд милосердя та здоров’я» за телефоном:

+38 (066) 790 90 21 (Telegram, Viber, Signal, WhatsApp)

щодня з понеділка по п’ятницю з 9:00 до 17:00.

Електронна адреса: [email protected] або чат-бот на сайті.

Задля безпеки та зручності клієнтів особистий прийом у Херсоні проводиться виключно за попереднім записом за номером телефону:

+38 (095) 805 72 99.