«Город в руинах»: почему в Одессе рушатся дома и кто за них в ответе. Фото

За последние два месяца в Одессе частично обрушилось пять домов. Большинство — в исторической части города или на территории, прилегающей к ней. 

Ситуации стали резонансными, ведь помимо того, что горожане остались без жилья, ни в одном случае пока не ясно — кто все-таки виноват и что с домами делать дальше. «Пушкинская» решила разобраться и понять, кто в ответственности за дома в Одессе и за чей счет их необходимо приводить в порядок.

Последний дом, который частично рухнул в Одессе, расположен в исторической части города — на Французском бульваре по улице Ясной, 10. Здание, памятник архитектуры местного значения, было построено в 1912 году зодчим Адольфом Минкусом. Более известно оно под названием «Доходный дом Эрнеста Вернетта/Варвары Беляевой». 

Одессит Виктор Кравченко проживает в нем уже 65 лет, называя себя «старожилом этого дома». У мужчины инвалидность и сахарный диабет второго типа, о произошедшем говорит с трудом. Когда в ночь на 10 июня стены дома задрожали и стало понятно, что сейчас произойдет обвал, Виктора на руках выносил родной сын. Квартира его семьи в итоге не пострадала, однако находится рядом с обрушившимся флигелем. Как быть дальше — пока не ясно, ведь квартира вроде цела, но спасатели внутрь еще не пускают, говорят, опасно. Сейчас Виктор со своей семьей временно проживает в лагере «Мрiя». 

Первые свои обращения в еще существующие ЖЭКи он начал писать в конце 80-х. Мужчина говорит, что уже в ту пору текла крыша и заливала как фасад, так и квартиры. Только по этой проблеме в папке у мужчины собрано около 40 заявлений, но за такой длительный срок она так и не была решена. Крышу чинили в том числе и собственными силами, однако качественного результата это не дало. Далее прибавились проблемы с трещинами, прогнившими коммуникациями, затопленным подвалом и ремонтными работами соседей. Появились и мансарды на чердачном этаже. Все это так или иначе влияло на исторический дом, которому в этом году исполнилось 108 лет. 

Заявления писали и другие жильцы. Коллективно они обращались во многие городские инстанции, а также постоянно отписывались в ЖКС «Фонтанский», который обслуживает данный дом. Результатов, поясняет мужчина, не было. 

Одной из дополнительных причин для разрушения здания Виктор называет застройку территории рядом, ведь новые высотки вплотную окружили исторический дом. Работы по их возведению добавили новых трещин, а значит и новых проблем, хотя здания друг от друга должны по госстройнормам находится не менее чем на 50 метров. 

Мужчина надеется вернуться в отремонтированный дом, где прожил долгие годы. 

В настоящий момент как жильцы, так и чиновники в ожидании строительно-технической экспертизы. Она поможет прояснить ситуацию и дать ответы на вопросы о том, кто виноват и обязан будет возмещать причиненный ущерб. 

Город и его состояние в целом

История Виктора в Одессе — не уникальна. Частично здания в городе разваливались всегда, особенно — в зимний и дождливый периоды. Вниз падали лепнина, балконы, карнизы, коммуникации и прочие внешние элементы, часто пугая, изредка калеча горожан. Начиная с апреля, ситуация изменилась. Один за другим дома целыми этажами проваливались вниз, чудом не унося жизни одесситов. Всего за 3 месяца случилось 5 резонансных обвалов: дома на Канатной, Польской, Торговой, Среднефонтанской и Ясной. Почти все жители обвалившихся домов утверждают, что пачками направляли обращения в городские структуры, но остались неуслышанными. 

Если присмотреться к списку «пострадавших домов» — большинство дореволюционной постройки в исторической части города. Не удивительно, что в первую очередь страдают именно такие дома, ведь их срок эксплуатации, в отличие от новостроек, давно истек и требует как минимум капитального вмешательства. Возникает резонный вопрос — как много таких зданий и почему они сейчас в таком состоянии? 

После обвалов домов в конце весны в городе инициировали проверку жилого фонда для понимания того, в каком состоянии находятся здания. Результаты анализа выставила на странице в Facebook депутат городского совета Лилия Леонидова. По документам, в каждом районе ЖКС осмотрели здания, которые числятся аварийными, ветхими или размещенные рядом со строительными площадками. В целом, было выявлено 76 зданий в аварийном состоянии, 360 в ветхом (износ их составил более 61%), а также 35 объектов, которые соседствовали со стройками. Из этого числа 36 зданий имеют охранный статус. 

Разъяснить ситуацию мы постарались у начальника департамента городского хозяйства Дмитрия Жемана, однако на связь через пресс-службу мэрии он не выходил, а на телефонные звонки не отвечал. Также мы направили информационный запрос с просьбой предоставить более детальную информацию по жилому фонду Одессы — сколько аварийных домов в целом, какое количество людей там проживает, сколько выделялось за последние года денег на их восстановление, однако ведомство на ряд этих вопросов не ответило.

Отметим, что финансирование ремонта и поддержка ЖКХ прописывается в муниципальных программах. Так, например, городская целевая программа по развитию жилищного хозяйства 2017-2021 годов предполагает выделения 684 млн гривен на капитальный ремонт жилых домов, изготовление технических выводов о состоянии конструкций на сумму 1 млн гривен, а также 40 млн на ликвидацию последствий аварийных ситуаций в жилых домах.

На 2019-2021 года рассчитана и городская целевая программа по стимулированию создания и деятельности ОСМД. Она предусматривает финансирование на ремонт инженерных сетей при передаче здания на баланс ОСМД, обучение глав объединения с выдачей соответствующих сертификатов, а также изготовление техпаспортов на переданные дома. За три года предусматривается финансирование в размере 52,3 млн гривен. 

Муниципальной программой по сохранению и развитию исторического центра города на 2019-2021 года предусмотрено более 1 млрд гривен, из которых 795 млн предусмотрены на ремонтные работы фасадов зданий, более 2 млн на восстановление исторических ворот, лестниц и дверей, более 1 млн на разработку паспортов фасадов исторических зданий, 600 тысяч на изготовление технического вывода по состоянию объектов культурного наследия, 450 тысяч гривен на изготовление учетных документов и прочего. На проведение противоаварийных мероприятий программой предусмотрено 600 тысяч гривен, на корректировку историко-архитектурного опорного плана — более 3 млн гривен. 

Что говорит законодательство

О том, кто должен содержать в надлежащем состоянии дома, говорится в новом законе о жилищно-коммунальных услугах, который принят 1 мая 2019 года. Если коротко, то теперь всю ответственность за их содержание несут жильцы, в том числе и финансовые затраты на капитальный ремонт. 

Закон упразднил жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), а вместо этого позволил жильцам самостоятельно решать, кто и за сколько будет убирать их дом и придомовую территорию. Получить эту услугу можно путем заключения договоров - индивидуальных, от каждого жильца напрямую с компанией, и коллективных, в качестве объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Если же жильцы не смогли объединиться, управителя по уходу за их домом назначает местная власть, чаще всего это жилищно-коммунальные сервисы (ЖКС).

Сегодня в Одессе создано более 1000 ОСМД. В управлении семи городских ЖКС находятся 4731 домов, из которых в Киевском районе — 765, в Малиновском — 1357, в Приморском — 2435 и в Суворовском — 174. Получается, самые ветхие дома в центральной части города в большей части находятся под управлением ЖКС.

По законодательству, обслуживание домов касается двух аспектов — уборки и ремонта как здания, так и придомовой территории, то есть всего общего имущества — от крыши до подвалов. В их содержание входят базовые вещи — обслуживание противопожарных и инженерных сетей, лифтов, дымовых и вентиляционных каналов, текущий ремонт общего имущества, уборка территории и помещений, дератизация и дезинсекция. Более детальные вещи прописываются в договоре. Тарифы при ОСМД устанавливаются по договоренности, кроме тех случаев, где они регулируются законодательством. В случае, если содержанием занимается город, управителя назначают на конкурсной основе. 

Что касается больших работ, например капитального ремонта или реконструкции, то теперь они становятся зоной ответственности самих жильцов. Роль государства или местной власти в законе незначительна, так как они могут софинансировать работы лишь в «границах бюджетных программ, определенных решением сельского, поселкового или городского совета». Исключением являются памятники архитектуры. 

Контролировать состояние дома и информировать владельцев недвижимости, согласно законодательству, обязанность управителя. Решение о проведении капитального ремонта принимают собственники квартир — двумя третями от общего количества. Организовывает его и выступает заказчиком  управитель, который для этих нужд открывает отдельный счет для сбора или накопления денег. Если кто-то из жильцов отказывается платить, управитель имеет право обратиться в суд. 

Отметим, что согласно законодательству, следить за домами должны не только собственники, но и арендаторы, а также собственники неприватизированного жилья. Последние после приватизации своих квадратных метров могут требовать проведения первого капитального ремонта дома за бюджетные деньги или получение компенсации за его отсутствие. 

Как дела обстоят с памятниками архитектуры 

О том, кто должен проводить ремонтно-реставрационные работы на исторических домах со статусом, говорится в Законе Украины «Про охрану культурного наследия». В целом, вывод такой же, как и с обычными домами — работы проводятся за счет собственника или пользователя. Финансирование на консервацию, реставрацию, реабилитацию, ремонт и прочие работы могут выделять и из спецсредств, которыми распоряжаются органы охраны культурного наследия: Кабинет Министров, Министерство культуры, государственные администрации и горсоветы. Дополнительно деньги могут использоваться из профильных программ, общественных фондов и других привлеченных средств. 

Помимо этого, органы охраны культурного наследия должны контролировать состояние памятников архитектуры как местного, так и национального значения. То есть в законодательной плоскости прописаны их обязанности, например, мониторить и обследовать такие дома, готовить и утверждать по ним документацию, защищать от застройки и разрушения, подписывать охранные договора и следить за их соблюдением, а также накладывать финансовые санкции на нарушителей. 

Пожалуй, самое главное, что такие ведомства могут сделать для памятников архитектуры — инициировать их выкуп. Причем эта функция прописана как в вышеупомянутом законе, так и в Гражданском кодексе. Основанием может послужить то, что владелец не следит за историческим зданием или не имеет такой возможности, в результате чего оно может повредиться или разрушиться. Привилегированный выкуп памятников национального значения есть у центральных органов исполнительной власти, местного значения — у государственных администраций и городских советов. Важно, что обращение в суд от них может быть без предупреждения, если дела с памятником совсем плохи, а собственник никак не реагирует на санкции. 

Отметим, что согласно закону, для обследования дома и ознакомления с его состоянием, соответствующие органы имеют полное право попасть на объект, его собственник — обязан организовать доступ. Все ремонтные или реставрационные работы собственник или пользователь должен согласовывать с органами охраны культурного наследия, а также в обязательном порядке заключить охранный договор. Возможность экскурсионного посещения исторических домов прописывается в охранном договоре, и чаще всего — собственник их не разрешает. 

Куда жаловаться, если за домом следят некачественно 

Если жильцы недовольны услугами, которые предоставляют управляющая компания или ЖКС, то нужно жаловаться. В первую очередь — обратиться к управителю или поставщику услуг. Согласно законодательству, он обязан отреагировать на обращение в любой форме (устное, по телефону или письменно) в течение дня. На месте представитель вместе с жильцами составляют акт-претензию, где излагаются все обстоятельства, прописывается жалоба, прикрепляется фото и видеофиксация. Если претензия обоснована, то совладельцы недвижимости могут потребовать перерасчет за услугу или вовсе отмену платы за нее. Если мнения управителя и владельцев квартир не сходится — последние могут обратиться в суд. Пример акта-претензии можно скачать тут.  

Если исполнитель услуги не отреагировал на обращение жильцов, то они могут составить акт-претензию с теми же составляющими и без него, самостоятельно. Для этого нужно лишь зафиксировать проблему и получить подпись двух жильцов дома. Этот акт направляется исполнителю рекомендательным письмом. Если в течении 5 дней никакого ответа не поступило, жалоба автоматически считается доказанной, однако добиваться возмещения ущерба в любом виде нужно будет в  суде.  

Параллельно с аналогичной претензией и документами можно обратиться в департамент городского хозяйства или в Единый центр обращения граждан. Можно попробовать заручиться поддержкой и местных депутатов, курирующих нужный округ. 

Как быть с домами

На сегодняшний день сфера ЖКХ остается одной из самых проблемных в нашем городе. Серьезных ремонтных работ требуют сотни домов Одессы, которые можно оценить в сотни миллионов гривен. Такое финансирование часто становится непосильной ношей для владельцев квартир, особенно в исторических зданиях с охранным статусом. 

Для того, чтобы стимулировать жильцов заниматься своим домом, во многих украинских городах существуют программы по софинансированию, когда муниципалитет объединяется с горожанами в идее сделать собственное пространство вокруг лучше. Например, киевская городская программа «70/30», где основную долю денег на ремонт берет на себя город, остальное доплачивают жители. 

Возможно, сегодня на почве участившихся обвалов стоит объединить усилия и пересмотреть муниципальные программы по финансированию ремонтных и реставрационных работ, особенно в тех зданиях, которые находятся в ветхом и непригодном для жизни состоянии. Особенно — в памятниках архитектуры, которые являются общим достоянием всего города. 

Матеріал опублікований у рамках проєкту «Donbas Media Forum та міжрегіональне співробітництво для виробництва якісного контенту для Сходу України», що впроваджується за підтримки Медійної програми в Україні, яка фінансується Агентством США з міжнародного розвитку (USAID) і виконується міжнародною організацією Internews.