Як у «безхазяйного» майна знайшлися законні власники

В лютому 2018 р. до Херсонського Офісу Мережі правову розвитку при ГО «ІРЦ «Правовий простір» звернулась мешканка Херсону Катерина Хромченко*, яка поскаржилася на незаконне оформлення права власності на спільне майно мешканців будинку № 15 по вул. Ілька Борщака, де вона проживає. Та його не тільки оголосили «безхазяйним», ще й продали наліво. Такого зухвальства мешканці будинку терпіти не стали.

Справа виявилася непроста. За словами заявниці та у уході вивчення документів, з’ясувалося наступне:

Катерина Хромченко є власником квартири у будинку 15. Поряд із квартирою, в подвір’ї будинку, розташовані допоміжні приміщення (сараї), де раніше зберігалися дрова для опалення. Влітку 2017 р. до будинку приїхала група людей, яку очолював Олександр Маковський*, який працює директором ринку), та почали проводити підготовчі дії з реконструкції сараїв (обміри, план, тощо). Мешканці, обуренні тим, що ніхто їхнього дозволу на це не спитав, вимагали від Маковського пояснень. Той відповів, що все законно – він є власником вказаних приміщень, і жодного погодження із сусідами не потребує. Перемовини зайшли в глухий кут. Тому і вирішила Катерина Хромченко скористатися допомогою правознавця.

Юрист Херсонського Офісу МПР Костянтин Капошилін підготовив і направив відповідний запит до управління комунальної власності Херсонської міської ради (далі «ХМР»). Звідти надали інформацію, що допоміжні приміщення рішенням Херсонського міського суду Херсонської області за позовом ХМР були визнані безхазяйними. Пізніше, 28 листопада 2016 р. їх зареєстрували як власність територіальної громади міста в особі ХМР.

Також, 23 березня 2017 р. ХМР прийняла рішення за № 570 про продаж нежитлових приміщень по вул. Ілька Борщака, 15. В серпні того ж року їх було продано із аукціону та укладено договір купівлі-продажу з новим власником. Згідно реєстру речових прав на нерухоме майно, їх власником став Олександр Маковський.

Та подібне рішення суду (визнання майна безхазяйним та подальшого його оформлення у власність ХМР) признати законним і обґрунтованим не можна, адже було порушено декілька статей чинного законодавства, зокрема:

• У відповідності до ч.2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та п. 4.2 Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 р. № 2-4рп/2004, допоміжні приміщення стають об`єктами права спільної власності співвласників будинку одночасно з приватизацією квартир, що засвідчується свідоцтвом про право власності.
• Право власності, визначене ч.1 ст. 317 ЦК України, передбачає, що власникові належить право володіння, управління і розпорядження своїм майном. Припинення права власності можливе лише з підстав, встановлених ст. 346 ЦК України.

Таким чином, право власності у Катерини на спірне допоміжне приміщення цілком відповідає вимогам Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». Воно із її володіння і фактичного використання ніколи не вибувало. Тобто, вказане приміщення не є безхазяйним, а рішення суду повинно бути скасованим шляхом подання апеляційної скарги.

Крім того, оскільки спірне приміщення за своїм цільовим призначенням є допоміжним у багатоквартирному житловому будинку, не є відокремленим від нього і, відповідно, не є самостійним об’єктом прав власності, а тому воно не може бути предметом договору купівлі-продажу (ст. 656 ЦК України). Враховуючи, що на момент проведення продажу право власності власників квартир на спірне приміщення припинено не було та із володіння співвласників фактично не вибувало, договір купівлі-продажу, укладений між ХМР та Олександром Маковським, слід визнати недійсним.

Юрист допоміг Катерині скласти апеляційну скаргу зі всіма вищевказаними аргументами. Апеляційний суд Херсонської області повністю скаргу задовольнив та скасував рішення суду першої інстанції про передачу до комунальної власності нежитлових приміщень, розташованих по вул. Ілька Борщака, 15. Суд встановив, що вказані приміщення є спільною сумісною власністю мешканців квартир.

Попереду ще справа про витребування цього майна у особи, що придбала сараї в ХМР, але за наявності судового рішення це не буде складно, адже факти, які встановив суд, беззаперечні: власники цих приміщень є мешканці квартир.

*Імена змінені з етичних міркувань.

Нагадуємо адресу Центру безоплатної первинної правової допомоги:

М. Херсон, пр. Ушакова, 37, каб. 115 (будівля Херсонської міської ради, перший поверх).

Графік роботи юристів: понеділок – четвер з 9.00 до 17.00. По п’ятницях з 9.00 до 15.45. Обідня перерва з 12.00 до 13.00.

Попередньо записатися на прийом можна за телефоном (099) 468 38 48

P.S. Центр безоплатної первинної правової допомоги створений Херсонським офісом Мережі правового розвитку при ІРЦ «Правовий простір» за підтримки Херсонської міської ради та Міжнародного Фонду «Відродження» в рамках проекту «Енергія змін».