Казки про збитковість ОСББ та лихоманка “Будівельників 26”, або Де ховається яблуко розбрату

Херсонське об'єднання співвласників багатоквартирного будинку “Будівельників 26” “лихоманить” уже майже рік. Люди вкотре переобирають правління, реєструють та перереєстровують нових голів, міняють обслуговуючі компанії, сваряться між собою й “поливають брудом” минулих, чинних та нових кандидатів на управління ОСББ, доходить навіть до звернень у поліцію.

Між тим, обізнані люди прогнозують іще більше таких конфліктів. “Вгору” розбиралася, чому так відбувається, і що з цим робити.

Сухі факти

У складі ОСББ “Будівельників 26” дві багатоповерхівки за адресами: проспект Будівельників, 16 та проспект Будівельників, 26. Зареєстровано об'єднання у липні 2016 року. Загальна кількість співвласників - 197.

З того часу  змінилося вже чотири керівники. А наразі ОСББ “Будівельників 26” на межі розколу: співвласники будинку 26 хочуть вийти з об'єднання, обрати нове власне правління, створити іншу юридичну особу, та вирішити, хто їх буде обслуговувати.

До минулого року ОСББ “Будівельників 26”  обслуговувала “Управляюча компанія Корабельного району” - це один із чисельних приватних ЖЕКів, які зареєстровані на “довгожителя” Херсонського міськвиконкому (до 11.12.2020 р.)  Ніну Нариманівну Савіну  або на її доньку Ольгу Сергіївну Межуєву. 

Мешканці будинків по проспекту  Будівельників №№ 16 та 26 були незадоволені послугами обслуговчої компанії, але “останньою краплею” стала заява про підвищення “тарифів”, тобто збільшення внесків власників на утримання будинків та прибудинкових територій. 

За словами представників ОСББ, розпоряджалася рахунками (по два окремих на кожен будинок: ремонтний фонд і комунальні платежі) не голова правління, а приватне підприємство “Управляюча компанія Корабельного району”.

Але керівництво обслуговчої компанії жодного разу не звітувало детально, куди йдуть внески власників. Натомість постійно звинувачувало жильців квартир у несплаті, скаржилося на роботу собі у збиток.

Ревізійна комісія ОСББ намагалася перевірити просування грошей за рахунками та за актами виконаних робіт, аби порівняти внески власників та витрати ПП “Управляюча компанія Корабельного району”. 

Але не змогла “пролити світло” на спірне питання, бо частину документів їй не надали. А частину коштів взагалі просто було переведено в готівку через банкомати. Куди ті гроші поділися, встановити теж не вдалося. За неофіційною інформацією, їх витратили на оплату разових замовлень нелегальним підприємцям та на “стимулювання” голів правління. Начебто обслуговча компанія таким чином, тобто завдяки неофіційному оформленню фінансових відносин та на несплаті податків, економила витрати й, відповідно, кошти членів ОСББ. Але чи так це було, невідомо.

Ревізійна комісія встановила, що станом на 31.03.2021 : 

  • відсутні будь-які договори з обслуговчими компаніями до 01.01.2017 року, але на рахунки ОСББ від власників за той час надійшло 70 580,78 грн;  
  • за період з 01.01.2017 року (коли уклали договір з ПП “Управляюча компанія Корабельного району”) по 31.03.2021 допущено нецільове використання коштів, що може потягнути за собою донарахування податку на прибуток та штраф 175 874,35 грн;
  • неправомірне використання коштів при завищенні фактичних витрат у розмірі 432 388,15 грн;
  • суми, які не було відзвітовано, - 45 600,79 грн;
  • співвласники ймовірно зазнали та зможуть ще зазнати витрат на загальну суму 654 863,29 грн.

На час вищезазначених висновків ревізії “імперія” Ніни Нариманівни вже пішла тріщинами. Зокрема, мешканці декількох будинків з Житлоселища та Шуменського відмовилися від  послуг її Жеків, перейшли до приватної підприємниці Галини Амирівни Мірзахмедової. Результати такого рішення членів ОСББ тільки радували: нова управителька запрацювала активно, професійно, прозоро, за кожну копійчину звітувала/звітує, і комфорт у квартирах та навколо значно покращився. 

Представники об'єднання “Будівельників 26” також звернулися до пані Галини, щоб вона теж взяла їх “під своє крило”.

Галина Мірзахмедова погодилася на старі “тарифи”, її ввели у склад правління (хоча вона зареєстрована та проживає за іншою адресою), обрали головою, доручили розпоряджатися рахунками ОСББ й управляти утриманням будинків та прибудинкових територій. Зміни на краще теж не забарились. 

За неймовірно короткий час, уперше за п’ять років, тут, за обома адресами, налагодили постійне прибирання дворів та вивіз сміття, замінили найбільш проблемні стояки та труби - налагодили нормальне водопостачання й водовідведення (тобто роботу каналізації), уже частково модернізували опалення, почали встановлювати пластикові вікна, замінювати світильники тощо. 

Але багатоповерхівка № 16 дісталася новій управительці у такому жалюгідному стані, що зволікання з ремонтом могло призвести до більш значних фінансових втрат. Тому пані Мірзахмедова перенаправила частину коштів з рахунку співвласників будинку № 26 на рятування “сусідів”. Бо закуповувати витратні матеріали оптом дешевше, ніж оплачувати вроздріб. А суми, яка на той момент накопичилася на ремонтному рахунку будинку № 16, на опт не вистачало. Це також відбувалося прозоро й управителька  пообіцяла згодом витратити стільки ж коштів з рахунку партнерів по ОСББ на потреби жителів багатоповерхівки № 26. 

Проте деякі жителі будинку № 26 збунтувалися й оголосили загальні збори мешканців, щоб вийти зі складу ОСББ “Будівельників 26”.

На думку пані Мірзахмедової, представників чинного правління та ревізійної комісії об'єднання, це агенти Ніни Савіної та Ольги Межуєвої скористалися ситуацією, щоб влаштувати провокацію.

А за словами активістів, - їх обурило, що на будинок № 16 витрачаються кошти, які вони віддавали на ремонт свого будинку. Їх гроші “пішли” партнерам, а у тій багатоповерхівці люди не такі відповідальні, не всі сплачують внески вчасно, тож тепер покращення саме у їх житті доведеться чекати  невідомо скільки.

Де “фокус”

З питанням, що не так з “Будівельників 26”, ми звернулися до незалежної експертки: науковиці, громадської діячки, керівниці Херсонського регіонального відділення Асоціації міст України, та голові правління зразкового ОСББ “Віта” Лариси Павлівни Оленківської. 

Щоб прокоментувати ситуацію, треба спочатку подивитися та проаналізувати всі документи, їх Статут тощо, - пояснює Лариса Павлівна. - Але для мене вже дуже дивно, що дві багатоповерхівки з різними адресами зареєстрували як єдине об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Такого просто не може бути “у природі”. За законодавством, ОСББ може бути створено лише на єдиному фундаменті, за однією адресою, як окрема юридична особа.  І лише потім, за бажанням, співвласники можуть утворювати асоціацію з іншими ОСББ. 

Також, коли  у 2015 році починалася реформа житлово-комунального господарства, коли держава  надала людям право управляти власними будинками,  ніхто не думав про бізнес. Це був рух ентузіастів - і члени правління, і голови здебільшого працювали волонтерами. “Звичайні” співвласники теж вкладали не тільки свій час та сили, а й власні кошти, ресурси у будинок, бо хотіли, нарешті, жити в комфорті. Тоді ще вірили “казкам” ЖЕКів, що утримання будинків збиткове. Але наразі люди зрозуміли:  багатоповерхівка насправді - це “живі гроші”. За них можна багато чого робити, та ще й залучати додаткові ресурси. Тепер це стає бізнесом, а не просто гарною справою. Тож починається дуже некрасива «гризня» саме за керування будинком/будинками. 

Інший момент можливих непорозумінь - розмір внесків. Іноді людям здається, що вони несправедливо платять більше за мешканців сусіднього будинку.

Але треба враховувати, який у вас будинок, - продовжує пані Оленківська.  - Яскравий приклад, чому витрати на утримання можуть бути непропорційними - впровадження енергоощадних технологій. Досі ще є будинки, мешканці яких не погодилися поміняти «звичайні» лампи на економні. Там за електрику потрібно платити більше. Інший момент – площа прибудинкової території. У когось вона пів гектара, у когось - два. Відповідно там, де пів гектара, двірнику платитимуть у півтора раза менше, ніж в іншому випадку. Так само є різні сходові клітини. В одному будинку вони крихітні, ледве можна розійтися, в іншому – величезні, по 30 кв. м. Різниця в оплаті прибиральниці також є. Наявність/відсутність сміттєпроводу, сміттєкамери, зношеність комунікацій, термомодернізація… Є маса нюансів розміру внесків, які слід розуміти.

Також керівниця Херсонського регіонального відділення АМУ впевнена -  не можна давати право керувати ОСББ сторонній людині. Закон це дозволяє. Однак, за її переконанням, це - неприпустимо, це - недопрацювання законотворців.

Уявіть, що таке будинок, яка це насправді величезна, яка це скажена сума, - пропонує Лариса Павлівна. -  Давайте зараз грубо прикинемо, скільки це. У дев'ятиповерхівці по проспекту Будівельників десь 100 квартир. Середня їх вартість наразі приблизно 35 тисяч доларів США. Це вже 3,5 млн доларів. Додайте ще прибудинкову територію та всю інфраструктуру. Ви б довірили свій бізнес, який вартує стільки коштів, чужій людині? Навряд чи. А люди не розуміють, що вводять  до складу правління “ліву особу”, яка не має жодних акцій в їх ОСББ, яка, по суті, там не живе й  не має особистої зацікавленості у створенні спільних комфортних умов, у якості виконуваних робіт. Та попри все їй доручають керувати їх грошима та управляти їх майном. Голова ж має бути з того ж будинку та «вигризати» і контролювати все, що належить, навіть якщо є управитель.

Та найважливіше, на чому акцентувала експертка: усі права належать не правлінню, не голові правління, не управителю, а - виключно співвласникам будинку. Саме вони приймають рішення: що хочуть, на що згодні витрачати кошти та скільки. Саме вони вирішують, кому делегувати право підписувати офіційні документи, виконувати представницькі функції, шукати додаткові гроші, та яку зарплатню отримувати тощо. 

Мешканці  будинку за адресою проспект Будівельників, 26 голосують за відокремлення від ОСББ “Будівельників 26”.   

Усі важливі для власників рішення, у тому числі й про розмір внеску та його розподілення на утримання будинку, приймаються на загальних зборах і оформлюються протоколом. Прийняті рішення є обов’язковими для виконання навіть для тих, хто придбав квартиру згодом. 

Слово за процедурою та квадратними метрами

Як ініціювати та провести загальні збори, дотримуючись вимог законодавства, пояснює керівниця громадської приймальні Благодійної організації Фонд милосердя та здоров’я, юристка Олена Старюк:

Скликати загальні збори співвласників можуть правління ОСББ, управитель, або ініціативна група. Для створення ініціативної групи необхідно щонайменше три власники житлових чи нежитлових приміщень цього будинку. Створення ініціативної групи треба оформити протоколом, у якому також потрібно вказати, яка особа за що відповідає, розподілити обов'язки. Про загальні збори співвласників треба повідомити за 14 днів до дати проведення. У повідомленні має бути вказано дату, час, місце зборів, порядок денний та ініціаторів. Також рекомендую вказати номер телефону контактної особи з ініціативної групи, з якою можна домовитися про зручну дату та час письмового голосування, якщо людина не зможе бути на зборах. Це значно спрощує життя. Листи з повідомленням про загальні збори треба розмістити у місцях загального користування. Крім того, повідомити усіх власників квартир та нежитлових приміщень (саме власників, а не орендарів чи користувачів) під розписку, чи рекомендованим листом з повідомленням (можна поєднати). Під час загальних зборів не має значення, скільки прийшло людей. Якщо на збори завітало навіть три людини, це все одно дає право їх провести та затвердити рішення з усіх питань. Адже після зборів є ще 15 днів для письмового опитування. Важливо: до голосування допускаються лише власники чи їх законні представники (мають відповідне оформлене доручення, або батьки чи  опікуни дитини, або опікуни недієздатної особи). Голосування за/проти/утримався зазначається особистим підписом. Підрахунок голосів: рішення вважається прийнятим, якщо набрало понад 75% голосів, які розраховуються відповідно до площі власності. Але є виключення: для обрання управителя; затвердження або зміни умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи для підписання договору з управителем; обрання моделі договірних відносин з надавачем/чами комунальних послуг - достатньо понад 50% голосів.

Оформлюється протокол загальних зборів за зразком, встановленим наказом Мінрегіону. Після цього протягом 10 днів потрібно вручити кожному співвласнику письмове повідомлення про результати зборів - під розписку, або надіслати рекомендованим листом.  Та доцільно розмістити рішення зборів у місцях загального користування. Рішення зборів, незалежно від його результату, є обов'язковим для усіх співвласників.  

За додатковою безоплатною правовою або юридичною консультацією звертайтеся до громадської приймальні БО ФМЗ: м. Херсон, вул. Бориса Мозолевського 2, оф. 19.

Розклад роботи:

  • понеділок – з 9.00 до 16.00, з 16.00 до 17.00- видача документів;
  • вівторок – з 9.00 до 16.00, з 16.00 до 17.00 - видача документів.

Обідня перерва з 12.00 до 13.00

Попередній запис за телефоном: (066) 790 90 21, (0552) 49 60 03.

Фото Олександра Корнякова

Більше новин Херсона читайте у нашому Телеграм-каналі

Поділитися в Facebook

Тут будуть коментарі і форма залишити коментар ...

Схожi новини