Что будет после ликвидации жэков

В Украине до 1 июля ЖЭКи лишатся своих функций. Вместо этого украинцам предлагают самостоятельно определиться с формой управления своей жилплощадью, например, создать Организацию совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) и самим заниматься управлением и ремонтом жилого фонда.

Тем, кто до указанного срока не примет решение, местная власть сама выберет управителя на конкурсной основе. Какие же сюрпризы ждут украинцев через три месяца.

ОСМД: за и против

Закон  “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”  Верховная Рада приняла еще в июле прошлого года. На то, чтобы определиться с формой управления своими  домами, украинцам дали всего лишь год. Координатор жилищно-коммунальных программ сети “Опора”  Татьяна Бойко поясняет, что кроме ОСМД есть еще несколько вариантов: провести собрание жильцов и часть функций управления домом передать управителю со стороны – управляющей компании или предпринимателю, или же заняться управлением самостоятельно без создания юрлица (ОСМД).

“На данный момент тарифы для домов, которые не создали ОСББ, утверждаются на уровне городской власти, – рассказывает начальник управления развития жилищно-коммунального хозяйства Киевской горадминистрации Вера Радченко, –  ОСМД не надо утверждать никакие тарифы. Люди просто собираются на собрании, смотрят эту смету. Когда у них есть свой бухгалтер и дворник, они говорят, что “мы не хотим платить за уборку подъездов, потому что мы составим график и будем по нему убирать сами”. И тогда эта составляющая вычеркивается из квартплаты. ЖЭКу такого сделать нельзя, потому что это обязательная составляющая, утвержденная постановлением 869” .

Жильцы ОСМД, отмечает Вера Радченко, могут платить за квартплату меньше. “Как правило, председатель живет в этом же доме. Он будет выбирать компанию, которая будет дешевле, но качественно обслуживать для того, чтобы люди были довольны. Поэтому обычно принятые ОСМД решения очень правильные”, – добавляет эксперт.

Татьяна Бойко отмечает, ОСМД могут пользоваться государственными и международными программами, направленными на развитие энергосбережения. Так, государство может компенсировать часть кредита, взятого домом, например, на утепление стен и замену окон в подъезде.

“В ОСМД дом отличается по запаху. В таких домах другая атмосфера. Заходя в дом, не нужно проходить через горы мусора и расписанные стены. Там другая атмосфера, там вкусно пахнет. Когда есть ОСМД, люди привыкают принимать коллективные решения. Уже нет такого, что каждый живет исключительно своими проблемами. Не думают, что крыша – проблема того, кто живет на последнем этаже, а подвал – того, кто живет на первом. Они понимают, что это общее имущество. В ОСМД есть понимание, что такое энергосбережение” , – рассказывает представитель сети Опора.

Как отмечают эксперты, больше всего вопросов вызвал пункт нового закона, касающийся “балансодержателя”  дома. В законе сказано, владельцы квартир должны обеспечить санитарные и противопожарные нормы на общей площади и придомовой территории. Кроме того, теперь вместо ЖЭКа ремонтировать крыши, подвалы и подъезды должны сами жильцы.

Вера Радченко отмечает, еще в начале 1990-х, когда украинцы приватизировали свои квартиры, они получили в собственность не только свое жилье, но и стали совладельцами многоквартирного дома, в котором проживают. Жильцам также принадлежит лестничная площадка, крыша, подвал и т.д.

“Когда люди приватизировали свои квартиры (в 1992-м году начался процесс приватизации) – именно с того момента они стали совладельцам конструктивных элементов. То есть стена в квартире – она двусторонняя. С одной стороны она обклеена обоями – это то, что принадлежит людям, а с другой стороны она покрашена – и это должно принадлежать ЖЭКу. Но не может быть такого, чтобы одна стена принадлежала и ЖЭКу, и человеку. Человек приватизировал свою квартиру – он полностью берёт ответственность на себя за весь дом. Это было обозначено в двух решениях Конституционного суда 2004-го и 2011-го годов” , – рассказывает начальник управления развития жилищно-коммунального хозяйства КГГА.

Как рассказывает Вера Радченко, была норма, согласно которой предыдущий собственник дома  после приватизации должен сделать капитальный ремонт. Однако необходимой для этого суммы (на капремонт типичной пятиэтажки, в зависимости от состояния дома, необходимо несколько миллионов гривень) не было, кроме того, капитальный ремонт не предусмотрен в тарифе на квартплату, в результате дома не ремонтировались десятками лет.

“Тарифов на капитальный ремонт не было с 96-го года. В том тарифе, который мы платим за квадратный метр, есть только составляющая на текущий ремонт. На капитальный там уже давно ничего не закладывалось. Получается, что накоплений никаких не было. В итоге деньги в таком объеме, как надо было, не выделялись. В то же время люди не отказались приватизировать свои квартиры – люди приватизировали квартиры и не потребовали капитальный ремонт от предыдущего собственника, который передавал им приватизацию их квартир”, – рассказывает эксперт.

Теперь же на капитальный ремонт ОСМД придется копить “с нуля”. Сколько откладывать денег и какими частями, собственники квартир должны решить на собрании.

Как создать ОСМД и во сколько это обойдется

Для создания ОСМД необходимо получить согласие более 50% собственников (при этом им должна принадлежать большая часть дома). После создания ОСМД, рассказывает Вера Радченко, можно самим начать управлять своим домом: нанять главу правления, бухгалтера, дворника и т.д. Есть еще один вариант – создать юрлицо и привлечь для управления управителя.

Инициативная группа жильцов (не менее трех человек) должна обратиться в органы местной власти, получить от БТИ список собственников жилья, потом всех их уведомить минимум за 14 дней о том, что будет проходить собрание, на котором рассмотрят возможность создания ОСМД в доме.

“ Если на собрании не набрали нужного количества голосов, тогда возможен письменный опрос. И когда решение уже принято, пока готовится представление, инициативная группа должна подготовить проект. В сообщении должен быть обозначен порядок дня. Нужно сообщить, что “мы не просто хотим создать ОСМД” , а “мы хотим создать ОСМД, согласно…”  Если ОСМД создается, нужно проголосовать за кандидатуру председателя, за устав, за то, как мы будем себя обслуживать. То есть все эти вопросы выносятся в повестку дня и выдаются всем людям”, – рассказывает Вера Радченко.

С момента собрания инициативной группы и до момента создания юрлица может пройти два-три месяца. Инициативной группе придется потратиться на письменное уведомление жильцов о собрании. Делается этого для того, чтобы после один из собственников квартиры не заявил, что он не знал о том, что в его доме создается ОСМД. В зависимости от размеров дома, на письменное уведомление можно потратить 1,5 – 2 тыс. гривень.

После создания юрлица предыдущий балансодержатель (ЖЭК) должен в течение трех месяцев отдать документы на дом, если же документы утеряны, в течение полугода за собственный счет их восстановить.

Когда состоится реформа

Татьяна Бойко поясняет, что для того, чтобы революция в сфере ЖКХ состоялась, необходимо принять Закон о жилищно-коммунальных услугах, типичный договор и положение о проведении конкурса. “Этого на данный момент нет. Пока это не будет принято, нет оснований надеяться, что реформа будет реализована до 1 июля”, – говорит эксперт.

Вера Радченко также считает, что, скорее всего, закон полноценно заработает к концу года, а не в июле. Соответственно, у украинцев есть больше времени для создания ОСМД.На данный момент из более 100 тысяч многоквартирных домов, по данным Министерства регионального развития, ОСМД создали только в 15 тыс. домов (без учета Крыма и оккупированной территории Донбасса), Госстат называет цифру 17,5 тыс.