Як правильно оцінити та вигідно продати свою квартиру

Щоб вигідно продати квартиру, треба розібратися, як влаштовано ціноутворення на ринку вторинної нерухомості. В іншому випадку можна або продешевити, або чекати на покупця занадто довго.

I. Навіщо потрібна правильна оцінка?

Існує «державна автоматична» та ринкова оцінка нерухомості. Перша враховується при розрахунку податків і деяких «організаційних» моментів, а друга використовується для прийняття рішень про продаж, також для пред’явлення в суді в разі майнових суперечок.

У разі продажу квартири правильна ринкова оцінка потрібна, щоб швидко і вигідно її передати новому щасливому власнику. Дуже часто продаж починають із вказання вищої ціни, ніж квартира коштує насправді. Пояснюється це просто: на ринку є покупці, яким важлива конкретна локація. Як правило, такі покупці готові переплачувати за комфорт, тож розглядають виключно певні мікрорайони та навіть конкретні будинки.

Іноді продавці практикують значне завищення ціни з інших міркувань. На їхню думку, це приваблює додатковий інтерес потенційних покупців: усі квартири коштують приблизно однаково, а ця (начебто така сама) – набагато дорожча, що в ній особливого? Нехай і нечасто, але спосіб може спрацювати. За підвищеного інтересу до об'єкта шансів знайти покупця більше. Крім того, продавець має простір для маневру: навіть якщо він надасть знижку, він все одно реалізує квартиру вигідніше, ніж без завищення ціни.

ІІ. З чого складається оцінка квартири?

1.Стан квартири та будинку:

• район розташування будинку: чим ближче до центру, тим дорожче, але є і винятки;
• рік його побудови: чим молодший будинок, тим дорожче квартири в ньому, хоча і тут бувають і винятки (квартири в «сталінках» коштують дорожче, ніж у нових панельних, хоча «сталінки» зазвичай старші. Варто передивитись класифікацію житла, щоб зрозуміти на які види будинків потрібно орієнтуватись);
• стан під'їзду (як давно зроблено капремонт, чи є консьєрж, чи встановлений сміттєпровід, чи не брудно там і, чи не є під'їзд притулком для маргіналів);
• матеріал стін будинку: зазвичай квартири в панельних будинках дешевші за цегляні;
• чи є двір (діти зможуть гуляти самостійно, зелень тішить око та легені, та й шансів на тишу більше – все це плюси);
• наявність паркування (наявність місць для автомобіля – завжди великий плюс).

2. Характеристики квартири:

• планування (врахуйте, наприклад, що студія при рівній площі з однокімнатною квартирою буде дешевшою приблизно на 10%;
• площа кімнат;
• роздільний або суміщений санвузол (зазвичай роздільний краще: не доведеться стояти в черзі під дверима. А чи знаєте ви, в яких типових будинках, побудований в Україні ще за радянських часів, були найгірші санвузли?);
• висота стель;
• наявність балкона, вид з вікон та природне освітлення квартири;
• наявність ремонту (оцінювачі не радять робити повноцінний ремонт перед продажем: нові власники все одно все перероблять, але привести квартиру в пристойний вигляд варто – підклеїти шпалери, вставити лампочки, «навести чистоту»);
• поверх (квартири на першому й останньому поверхах коштують дешевше в середньому на 10%).

3.Інфраструктура:

• транспортна доступність (пішохідна доступність в межах 15 хвилин до метро – безперечний плюс. Але лукавити й округляти 15 до 5 хвилин не варто: обман з'ясується при перегляді, а довіра покупця буде втрачена);
• наявність поблизу соціальних об'єктів (поліклінік, шкіл, дитсадків);
• близькість до парку та інших важливих для якості життя об'єктів (необов'язково «позитивних»: припустимо, сусідство зі звалищем або із промисловою зоною знижує вартість житла).

4. Терміновість продажу:

Чим швидше ви хочете продати квартиру, тим більший дисконт буде потрібно запропонувати.

5. Юридичні аспекти продажу:

• прямий («чистий») продаж цінується покупцями вище, ніж продаж з пошуком альтернативи: такі угоди проходять простіше і швидше;
• число власників, і чи є серед них неповнолітні діти, недієздатні або особи, які продають квартиру за довіреністю. Що більше власників і чим вони більш «проблемні», тим складніше проходить і угода. Все це знижує привабливість квартири, а компенсувати недолік доведеться знижкою);
• чи вільна квартира фізично (або покупцю доведеться чекати на переїзд колишніх господарів);
• юридичний статус (апартаменти мають більше недоліків порівняно з квартирою);
• підстава отримання права власності (якщо ви продаєте квартиру, отриману за договором пожиттєвого утримання, або якщо вона є свіжою спадщиною, частина покупців буде вважати, що угода ризикована).

6. Конкурентне оточення:

• чи продаються по сусідству квартири, схожі на вашу. Оцініть, чиє вони кращими чи гіршими за вашу пропозицію. Якщо вони дешевші, треба або довго чекати, або знижувати ціну;
• зверніть увагу, як довго вони продаються, скільки в оголошення щоденних переглядів і яка динаміка ціни;
• зателефонуйте продавцям квартир-конкурентів і дізнайтеся про торг: висока готовність до торгу натякне, що справи з продажем йдуть не дуже успішно;
• звертайте увагу на продані квартири (можна навіть спеціально відстежувати їхню долю): якщо такі квартири видаляються з публікації, зателефонуйте заздалегідь записаним номером і дізнайтеся, «чим справа скінчилася».

Крім перерахованих параметрів є ще кілька важливих факторів, які здатні відіграти важливу роль у ціноутворенні. Це історія квартири та будинку (раптом будинок є пам'яткою історії чи архітектури – деякі готові переплатити за таку унікальність), сусіди, наявність поблизу певних об'єктів інфраструктури (рейтингова школа, парк).

ІІІ. Як оцінити ринкову вартість квартири?

Найпростіше звернутися за допомогою до досвідченого рієлтора, який знає ринок, розуміє економічну повістку і легко пов'язує ці знання з обставинами конкретно взятої квартири. Проте багато хто вважає, що варто продавати квартиру без посередників, адже від них шкоди більше, ніж зиску. Тому інший варіант – оцінити самостійно, переглянувши по базах вартість подібних квартир. Але без досвіду легко помилитися:

1. не факт, що квартири-конкуренти будуть переоформлені за вказану в оголошенні вартість;
2. не виключено, що квартири конкурентів взагалі не існують, адже:

• • можливо, оголошення про їх продаж опубліковані для того, щоб завищити передбачувану вартість у цій локації. А в результаті продати дорожче одну-єдину квартиру (як тільки її продадуть, інші оголошення просто зникнуть);
  • оголошення про їх продаж опубліковані заради того, щоб занизити передбачувану вартість нерухомості в конкретній локації (так роблять несумлінні покупці). І використовувати цю липову статистику при торгах з продавцем реальної квартири, що їм сподобалася;
  • фейкові оголошення про продаж неіснуючих квартир можуть публікуватися заради отримання іпотечного кредиту або при шлюборозлучних процесах – у всіх цих випадках люди зацікавлені або у завищенні, або заниженні середньої ціни в певній локації.

IV. П'ять лайфхаків для оцінки квартири

1. Якщо після публікації оголошення – шквал дзвінків, це вірна ознака того, що ви продешевили, і пропозиція надто приваблива для покупців. Підвищуйте ціну.

2. Якщо після публікації оголошення дзвінків, навпаки, ні, значить, переоцінили. Можна почекати свого покупця (рано чи пізно він, швидше за все, з'явиться). Проте якщо ви хочете продати квартиру в найближчому майбутньому, – краще знизити ціну. Знижуючи ціну, краще переопублікувати оголошення, щоб покупці не могли відстежити динаміку ціни. Інакше вони зрозуміють, що претендентів не дуже багато і скористаються цим козирем.

3. При аналізі квартир-конкурентів має сенс завести таблицю та заповнювати її даними: характеристики квартири, динаміка ціни, готовність до торгу та кінцевий результат.

4. На підставі своїх пошуків придумайте для своєї квартири унікальну перевагу, яка дозволить подати об'єкт у більш вигідному світлі, що запам'ятовується.

5. Заздалегідь опрацюйте мінуси квартири. Приховувати їх марно, проте можна обіграти. Наприклад, траса під вікнами. З погляду покупця, це привід для зниження ціни. Проте це ж є загальним недоліком усіх квартир у цій локації. До того ж романтики сприйматимуть її як гарне вечірнє підсвічування. Питання подання!