Міфи та правда про ОСББ

1 липня в реформуванні житлового сектору має розпочатися вельми важливий етап. Він передбачає передачу багатоповерхівок в управління їх мешканцям. Так передбачено Законом України №417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». 

Верховна Рада ухвалила згаданий закон ще торік. Відтоді ведеться активна робота по його впровадженню. Зокрема, останнім часом значно збільшилася кількість функціонуючих об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Ще чимало їх перебувають у стадії створення та реєстрації.
Об’єднання співвласників фахівці називають найоптимальнішою організаційно-правовою формою управління багатоповерхівками. Вони забезпечують їм максимально ефективне функціонування. Зокрема, ОСББ, здійснюючі термомодернізаційні роботи, мінімізують витрати різних видів енергії, що вкрай важливо в умовах зростаючих тарифів на житлово-комунальні послуги.

І саме останнім часом почали з’являтися різні вигадки про ОСББ. Їх активно поширюють опоненти житлової реформи. Вони всіляко прагнуть дискредитувати об’єднання співвласників, а водночас і ті позитивні зміни, які намітилися в житловому секторі.
Міфи про ОСББ зібрав Національний прес-клуб «Українська перспектива», а за їх розвінчування взялися спеціаліст зі створення ОСББ Проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC, Група Світового банку) «Енергоефективність в житловому секторі України» Тетяна ГОРДІЄНКО та юридичний консультант громадської організації «Ресурсний центр для ОСББ» Андрій БУРИЙ.

Міф перший: держава змушує всіх без винятку мешканців багатоквартирних будинків створювати ОСББ, бо запропонована до реалізації реформа житлового сектору не передбачає інших форм управління багатоповерхівками.

Чинне законодавство не містить вимоги, яка б примушувала мешканців багатоповерхівок створювати ОСББ. Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено кілька основних форм управління багатоквартирним будинком. Серед них - управління багатоквартирним будинком зборами співвласників, управління багатоквартирним будинком ОСББ та управління багатоквартирним будинком управителем.
Право вибору форми управління будинком залишається винятково за співвласниками. А це означає, що такий процес відбувається без жодного втручання з боку органів державної влади чи місцевого самоврядування.
Проте слід визнати, що сьогодні найдієвішою та найоптимальнішою організаційно-правовою формою залишається ОСББ. Вона забезпечує якісне управління багатоквартирним будинком та прилеглою до нього територією. Завдяки ОСББ співвласники отримують можливість залучати кошти місцевих та державних програм на впровадження в будинку енергоефективних заходів. А це багато важить в умовах зростаючих тарифів на житлово-комунальні послуги.

Міф другий: ОСББ створюють винятково мешканці багатоповерхівок. Власники магазинів, перукарень, кафе та інших суб’єктів господарювання, які розташовані в цих будівлях і на повну міру використовують їх ресурси, до ОСББ не мають жодного стосунку.

Відповідно до 6-ї статті Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», ОСББ можуть створювати лише власники квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. А це значить, що власники магазинів, перукарень, кафе та інших суб’єктів господарювання, розташованих у багатоповерхівці, мають ті ж права, що й власники квартир. Вони так само беруть безпосередню участь у створенні ОСББ і так само, як і власники квартир, мусять в обов’язковому порядку виконувати всі рішення статутних органів об’єднання, ухвалених у межах їхніх повноважень.

Цей підхід, передбачений статтею 13 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», залишається незмінним, навіть якщо ОСББ створюється на базі кількох багатоповерхівок.

Міф третій: співвласники збанкрутілих ОСББ можуть втратити свої помешкання – в якості компенсації їх передадуть банкам за неповернуті кредити.

Значною перевагою ОСББ є можливість залучати банківські кредити. Зазвичай вони їх спрямовують на утеплення фасадів своїх багатоповерхівок, на встановлення в місцях загального користування енергозберігаючих вікон, додаткових вхідних дверей, які підвищують безпеку для мешканців та зберігають тепло в під’їздах, на заміну електролампочок накалювання на менш енерговитратні. ОСББ також використовують банківські позички на закупівлю та монтаж індивідуальних теплопунктів, здатних регулювати подачу тепла в будинок з урахуванням наявної зовнішньої температури, на встановлення лічильної апаратури спільного користування тощо.

Проте слід розуміти, що кредитний продукт для ОСББ не передбачає класичної застави або поручительства. А це значить, що помешкання, в тому числі й квартири, не заставляються і тому не можуть відчужуватися в разі виникнення в ОСББ проблем за зобов’язаннями, які вони беруть перед кредиторами.

Як забезпечення за кредитом для ОСББ банк може прийняти майнові права на одержання грошових коштів у вигляді внесків співвласників ОСББ. Тих внесків, які вони сплачують для утримання спільного майна.

Простіше кажучи, в якості застави використовується банківський рахунок ОСББ. Такі умови детально виписуються в кредитному договорі між банком та об’єднанням.

Що ж до банкрутства ОСББ, то воно малоймовірне. Бо переважно об’єднання беруть незначні за сумами кредити. І роблять так навмисно: аби мати змогу вчасно і в повному обсязі розрахуватися з банками за надані ними позики.

Міф четвертий: співвласників з ОСББ держава змусить утримувати власним коштом, а при потребі – й ремонтувати багатоквартирні будинки, тоді як багатоповерхівки, які не набудуть статусу ОСББ, утримуватимуться та ремонтуватимуться за бюджетні кошти.

Мешканці багатоквартирного будинку мають розуміти, що на правах власності вони володіють не лише житловими або нежитловими приміщеннями. Вони також є співвласниками спільної власності. Зокрема, йдеться про сходи, ліфти, горища, підвали тощо. Тому їх обов’язок - забезпечувати належний стан будинку та прибудинкової території, якісно утримувати спільне майно.

Однаковою мірою це стосується як співвласників ОСББ, так і мешканців тих багатоквартирних будинків, які цього статусу ще не набули. При цьому слід розуміти, що утримання багатоповерхівки – справа копітка і дорога. Тож цілком логічне запитання – де на все це взяти гроші?

У цьому сенсі співвласники ОСББ перебувають у привілейованому стані. На відміну від мешканців багатоквартирних будинків, які досі не створили об’єднання, вони можуть скористатися можливостями існуючих програм фінансової підтримки. Кошти виділяються з державного, а нерідко – і з місцевих бюджетів. Останні діють за принципом співфінансування. Вони також доволі активно допомагають співвласникам ОСББ вирішувати численні питання утримання багатоповерхівок, зокрема й такі, що пов’язанні з підвищенням їх енергоефективності.

Ці програми передбачають суттєві пільги. Якщо ОСББ спрямовує банківський кредит на термомодернізацію будинку, то в рамках державної програми отримує компенсацію тіла позики в розмірі 40%. В окремих випадках вона може сягати 70%.

За рахунок місцевих бюджетів ОСББ отримують додаткові компенсаційні заходи. Їх розмір та характер визначають місцеві органи влади.

Міф п’ятий: створення ОСББ втрачає сенс, якщо в багатоквартирному будинку мешкає значна кількість людей з низькими статками. Вони не здатні взяти повноцінну участь в утриманні будинку та його термомодернізації і це значно підвищує відповідні витрати інших мешканців.

ОСББ жодним чином не впливає на кількість, розмір пільг та субсидій, нарахованих їх співвласникам. Вони їх отримують на загальних підставах. І в цьому сенсі мешканці багатоквартирних будинків, які наважилися на створення об’єднання, і ті, які дотепер не скористалися такою можливістю, перебувають в однакових умовах.

Однак держава передбачила стимул, покликаний активізувати створення ОСББ. Вона запровадила доволі простий і зрозумілий для всіх принцип: чим більше пільговиків та субсидіантів згуртовує об’єднання, тим на більшу компенсацію тіла «теплого» кредиту воно вправі розраховувати. Її максимальний розмір може сягати 70%. Отож велика кількість мешканців із незначними доходами не стане на заваді створенню ОСББ.

Більше того, ОСББ на законних підставах здатні отримувати додаткові кошти. Зокрема, вони можуть розміщувати на фасадах своїх багатоповерхівок або в ліфтах рекламну продукцію, здавати в оренду підвальні та інші нежитлові приміщення, прибудинкову територію і мати з цього зиск.

Міф шостий: зі створенням ОСББ на утримання доведеться брати не лише будинок, а й прилеглу до нього територію, а це значно збільшить витрати об’єднання. До того ж прибудинковою територією можуть вільно користуватися мешканці сусідніх багатоповерхівок, наприклад, для паркування своїх автомобілів.

За кожним багатоквартирним будинком закріплена прибудинкова територія. У більшості випадків вона має незначні розміри і тому не створює великого фінансового навантаження на мешканців.

В Україні відсутній єдиний підхід до визначення розміру прибудинкової території. І це цілком логічно, бо кожне місто має властиву лише йому щільність забудови. Так, на заході України вона дуже висока, в центрі – помірна, а на півдні країни – незначна. Тому рішення щодо розміру прибудинкової території ухвалюють місцеві органи влади.

ОСББ може оформляти прибудинкову територію у власність, а може цього і не робити. Це залежить від ухваленого ним рішення. Проте завжди слід пам’ятати, що в разі продажу житлового чи нежитлового приміщення, частка оформленої для ОСББ прибудинкової території не виділяється. Всі рішення щодо неї ухвалюються загальними зборами. Вони можуть стосуватися й умов паркування автомобілів, власники яких мешкають в сусідніх будинках.

Міф сьомий: мешканці багатоквартирного будинку, які не виявили бажання створювати ОСББ, можуть не платити внески та не брати участі у вирішенні питань щодо його утримання.

Вирішення проблеми неплатежів у першу чергу покладається на голову правління ОСББ. Він мусить зустрічатися з боржниками та нагадувати їм про фінансові зобов’язання, які вони не виконують. А головне – голова правління об’єднання повинен щоразу наголошувати на тому, що всі співвласники зобов’язані виконувати рішення статутних органів ОСББ, навіть якщо голосували проти них.

Понад усе варто надавати перевагу індивідуальним розмовам, але якщо вони не дають належного результату, тоді проблему слід виносити на розгляд загальних зборів. Інакше вона лише загостриться.

Також треба розуміти, що не всі мешканці належать до числа забудькуватих або тих, хто свідомо ігнорує обов’язкові платежі. Чимало й таких, хто з різних причин стикнувся з фінансовими труднощами. Переважно вони стосуються пенсіонерів, багатодітних, неповних або асоціальних родин, людей, які тимчасово втратили роботу, які доглядають за літніми батьками або за хворими дітьми, і з цієї причини не можуть повноцінно працювати.

ОСББ має можливості посприяти таким співвласникам у вирішенні їхніх фінансових проблем. Наприклад, їм можуть реструктуризувати борги або надати можливість їх відпрацювати. Рішення про застосування подібних підходів ухвалюються на загальних зборах об’єднання.

Але якщо всі перелічені методи виявляться марними, для стягнення заборгованості ОСББ може звернутися до суду. При цьому позивач (у даному разі - ОСББ) має право просити суд у порядку забезпечення позову накласти арешт на майно (в тому числі, й на квартиру) або на грошові кошти відповідача-боржника.

Міф восьмий: мешканцям одного багатоквартирного будинку не варто братися за створення ОСББ. Для них ця справа виявиться занадто дорогою і тому вельми невигідною. Тож ОСББ необхідно створювати на базі одразу кількох багатоповерхівок, що розташовані неподалік одна від одної.

За загальним правилом, визначеним Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», в одному багатоквартирному будинку може створюватися лише одне об’єднання. Однак стаття 4 цього ж таки закону надає можливість власникам квартир та нежитлових приміщень, розташованих у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, створювати спільне об’єднання.

У разі створення об’єднання на базі двох або більшої кількості багатоквартирних будинків голосування співвласників щодо нього здійснюється в кожному багатоквартирному будинку окремо. Результати голосування також визначаються окремо для кожного багатоквартирного будинку.

Випадки створення «спільних» ОСББ в Україні непоодинокі, хоча й не дуже поширені. Річ у тому, що такі підходи породжують певні незручності. Так, в разі необхідності зібрати загальні збори з числа мешканців одразу кількох багатоповерхівок буває дуже важко. Як наслідок, певні рішення вчасно не ухвалюються і через це наявні проблеми вирішуються із значним запізненням, що призводить до негативних наслідків.

Міф дев’ятий: мешканці багатоповерхівки позбавлені будь-якої змоги контролювати роботу голови правління ОСББ та впливати на неї. А це створює передумови для різних фінансових зловживань. Зокрема, не виключається можливість привласнення головою правління ОСББ громадських коштів.

Всі рішення щодо поточної діяльності об’єднання, в тому числі, й питання залучення та використання коштів, приймаються та контролюються його співвласниками.

Співвласники ОСББ реалізують свої права за допомогою активної участі в роботі статутних органів, які створені відповідно до законодавства та статуту об’єднання.

Відповідно до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», вищим органом управління ОСББ є загальні збори. Завдяки їм формується колективна думка. Перевагу набувають ті рішення, котрі підтримує більшість співвласників.

Для керівництва поточною діяльністю обирається правління ОСББ, яке є виконавчим органом об'єднання і підзвітним загальним зборам. Зазвичай правління складається з кількох членів та голови правління. Обрання та відкликання членів правління здійснюється загальними зборами, що є додатковим інструментом контролю за діяльністю правління з боку співвласників ОСББ задля недопущення зловживань у роботі.

Для контролю за фінансово-господарською діяльністю правління на загальних зборах з числа співвласників обирається ревізійна комісія або ревізор. В окремих випадках співвласники ОСББ можуть ухвалювати рішення про залучення незалежного аудитора.

Таким чином, співвласники, яким небайдужа доля багатоквартирного будинку та ефективна робота об’єднання, мають достатньо важелів впливу та контролю за діяльністю голови правління, що унеможливлює випадки привласнення ним майна та коштів ОСББ.