Що змінилось в реєстрації договорів оренди землі, або Як Мін'юст "лікує" від рейдерів

У жовтні 2017 року Антирейдерський союз підприємців зареєстрував сімдесят випадків силових захоплень агропідприємств за останній рік, що вдвічі більше, ніж було за весь 2016 рік.

"Рейдери в Україні під прикриттям поліції і чиновників Мін'юсту розв'язали масову полювання на нову гладку "здобич" — аграріїв. Цей ринок знаходиться в числі небагатьох, де є стійке зростання", — писали тоді ЗМІ.

Фермери і аграрні лобісти в розмовах з ЕП так само жалілися на незадовільну роботу правоохоронців та Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації, яка була створена при Мін'юсті для попередження рейдерських атак.

Наприклад, в самій Комісії на початку 2017 року запевняли, що кількість рейдерських захоплень в Україні зменшилась на 90%. В результаті минулий рік зафіксував найбільшу кількість таких випадків. Довіри до Мін'юсту та правоохоронців на ринку немає і це не дивно.

Поряд з цим в Міністерстві юстиції запевняють, що готують ефективні "ліки" боротьби з рейдерством. Наприкінці року чиновники анонсували механізми, які, на їх думку, допоможуть аграріям захистити свій бізнес. Перший — послуги з реєстрації договорів оренди земель у режимі онлайн, другий — новий порядок взаємодії реєстрів Мін'юсту та земельного кадастру.

ЕП пояснює, як новий порядок взаємодії реєстрів і запровадження онлайн-реєстрації допоможе боротися з рейдерством і що це може змінити для агрофірм.

Схеми рейдерських захоплень

Рейдерство — комплексне явище. Це не тільки фізичні напади на підприємства, а й махінації з документами на землю, на яких працюють компанії. Є ціла низка схем, якими користуються шахраї для заволодіння чужим майном. Насамперед — це перереєстрація договорів оренди за допомогою фіктивних документів.

Реєстратор змінює у реєстрі майнових прав одне прізвище на інше, після чого "новий власник" з озброєними людьми йде на підприємство і заявляє про свої права на землю і врожай.

Разом з цим, невід'ємною частиною багатьох схем є оформлення фіктивних документів та підробка підписів.

Так, влітку 2016 року транснаціональна аграрна компанія Bunge зазнала рейдерської атаки на елеватори у Вінницькій області. Рейдери створили паралельну реєстрацію, тобто відкрили новий розділ у реєстрі і зареєстрували об'єкт на іншого власника, після чого на кілька елеваторів напали невідомі. 

Інша спроба рейдерського захоплення відбулася на Кіровоградщині. Тоді поліція затримала кілька десятків ветеранів АТО, які намагалися допомогти місцевому фермеру запобігти рейдерському захопленню його підприємства.

Конфлікту передувала спроба рейдерського захоплення підприємства завдяки оформленню фіктивної угоди дарування. Згідно з висновками Київського інституту судової експертизи, підпис фермера було підроблено.

Відомі й випадки жорстких захоплень підприємств. Так, влітку 2017 року у Вінницькій області 45 "тітушок" спробували зі зброєю в руках захопити аграрне підприємство, після чого глава МВС Арсен Аваков оголосив рейдерам бій.

Проте найпопулярнішим видом рейдерства є реєстрація нових договорів оренди.

Така проблема виникла через те, що до 2003 року реєстрація договорів оренди проводилася у паперовому вигляді, через що в електронному реєстрі вона не відображається. "Коли подається нова заява, система вважає, що ділянка "чиста", — пояснює член ради асоціації "Земельна спілка України" Сергій Біленко.

Ця проблема ще не вирішена — чинні паперові документи досі не перенесені в електронний формат. Щоб унеможливити рейдерські атаки через подвійну реєстрацію, потрібно поставити на облік всі документи.

"Скоро буде розглядатися законопроект про стимулювання створення фермерських господарств і деконцентрації повноважень у земельній сфері. Він зобов'язує за рік перевести ці дані в електронний формат. Якщо його ухвалять, тоді буде неможливо зареєструвати подвійний договір оренди", — каже Біленко.

Що принесе онлайн-реєстрація

Недавно Мін'юст запровадив послугу реєстрації договорів оренди сільськогосподарських земель у режимі онлайн. Це питання уряд врегулював ще у 2016 році постановою "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", проте сам механізм почав діяти лише недавно.

Як пояснюють у Мін'юсті, реєстрація в режимі онлайн нічим не відрізняється від реєстрації у паперовому вигляді. Алгоритм дій той самий: подання заяви реєстратору, перевірка реєстратором даних, ухвалення рішення реєстратором і видача документів.

Сама процедура не змінюється, але стає автоматизованою.

Система відразу перевіряє наявність земельної ділянки в державному земельному кадастрі. Коли особа через сайт вводить відомості про кадастровий номер, система в режимі онлайн перевіряє, чи існує такий кадастровий номер. Якщо його нема, система не дозволить продовжувати подавати заявку.

Таким чином, людина не отримує від реєстратора рішення про відмову і не втрачає розмір адміністративного збору, який не повертається.

Автори урядової постанови переконані, що це дозволить унеможливити випадки реєстрації прав на земельні ділянки, яких не існує, або випадки реєстрації прав на ділянку іншими особами.

"У боротьбі з рейдерством допоможе єдиний цифровий підпис під документами, адже зараз реєстратори не мають повноважень і можливостей перевірити справжність підпису на документах. Є випадки, коли рейдерські захоплення здійснювалися з використанням підроблених документів та підписів", — каже заступник міністра юстиції з питань державної реєстрації Олена Сукманова.

Подаючи документи на реєстрацію права оренди, заявник підписує електронним цифровим підписом і заяву, і документи. Таким чином відбувається подвійна ідентифікація. Витяг, який направляється заявникові на електронну адресу, міститиме посилання на державний реєстр речових прав на нерухоме майно і скріплюватиметься електронним цифровим підписом.

Біленко сумнівається, що це допоможе в боротьбі з рейдерством, адже онлайн-реєстрація скоріше зменшує корупційні ризики, ніж впливає на рейдерські атаки.

"Цей інструмент зменшує антикорупційні порушення, особливо у Держгеокадастрі. Якщо заява подана в електронній формі, відомство буде зобов'язане зареєструвати її або дати аргументовану відмову. Тобто це може допомогти боротися із зловживаннями влади, але не більше", — вважає Біленко.

Таким чином, передбачені в постанові зміни спрощують процедуру реєстрації і зменшують корупційні ризики при взаємодії з реєстрами.

"Даний механізм запускається в тестовому режимі, бо довіра до документів в електронній формі у нашого населення невисока. Якщо ми будемо бачити тенденцію до покращення ситуації, коли все більше заяв подаватиметься в електронній формі, цей сервіс стане максимально вживаним", — каже Сукманова.

Що зміниться в роботі реєстрів

Більш вагомим інструментом боротьби з рейдерськими атаками виявилися зміни у порядку взаємодії реєстрів Мін'юсту та земельного кадастру. Річ у тім, що права на землю заносилися в різні реєстри і між ними не було комунікації.

Коли реєстратор Мін'юсту подавав на реєстрацію новий договір оренди, йому треба було вручну перевірити наявність такого старого договору. Він подавав запит в органи земельних ресурсів. Тепер ця взаємодія стала автоматичною.

"До 2013 року права на землю реєстрував Держкомзем, а потім ці повноваження перейшли до Мін'юсту. Вони взаємодіяли, але не автоматично. Коли відправляли запит, відповідь могла прийти пізніше або взагалі не прийти. Зараз система сама "підтягує" інформацію. Це впливає на рейдерство", — каже Біленко.

Звісно, це не вирішило проблему перевірки паперових договорів, але зробило автоматичною перевірку договорів оренди за 2003-2012 роки, знівелювало вплив суб'єктивного фактору реєстраторів і зменшило ризики рейдерства.