Продати не можна обмежити. Скільки землі під мораторієм та хто нею володіє

22 травня 2018 року Європейський суд з прав людини постановив, що мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення в Україні обмежує права землевласників. Мораторій діє в Україні з початку 2000-х і поки що встановлений до кінця 2018 року (весь цей час мораторій продовжували). Мораторій накладає заборону на продаж сільськогосподарських земель приватної, комунальної та державної власності.

Основний аргумент прибічників продовження мораторію – ризик втрати контролю над українською землею та її розпродаж олігархам або іноземцям. Те, що можливість торгувати землею та створення відповідного ринку приведуть до активізації інвестування в Україні та розвитку аграрної галузі, політики зазвичай не згадують.

Один з яскравих прикладів маніпулювання на темі земельного мораторію – у цьому фактчеку тверджень народного депутата Вадима Івченко (“Батьківщина”), які він висловив у квітні цього року на каналі ZIK. 

В Україні під мораторієм знаходиться 40 млн га сільгоспземель або 93,6% всіх с/г земель, обсяг яких загалом в Україні становить 42,7 млн га (дані Держгеокадастру станом на 01.01.2016).
Крім того під дію мораторію підпадають інші види державних та комунальних земель.

Схоже, що Івченко посилається на нещодавню статтю Михайла Апостола, радника міністра МВС та першого віце-прем’єра Степана Кубіва. У ній експерт на основі даних Мін’юсту стверджує, що українську землю с/г призначення захопили вісім агрохолдингів.

Проблема з цими даними у тому, що статистика Мін’юсту – це лише кількість зареєстрованих прав на землю, а не кількість ділянок та площа земель (за це відповідає Держгеокадастр). Кількість зареєстрованих прав є значно меншою за кількість зареєстрованих ділянок. Реєстратори вносять до реєстру лише ту інформацію, яку надавав власник. Тому є випадки суттєвих розбіжностей за площами земель, які зазначені в Реєстрі прав (тобто дані Мінюсту) і в Земельному Кадастрі (Держгеокадастр).

Дані Геокадастру стосовно площі та інших характеристик земельних ділянок є точнішими та повнішими. Наприклад, у статті Апостола надається інформація по 217,8 тис. ділянок. Це лише 1% від загальної кількості ділянок, згідно з даними Кадастру. При цьому загальна площа цих ділянок складає 3,7 млн га. Відповідно це 8.5% від площі, яка зареєстрована в Кадастрі, та 8.8% від обсягу сільгоспземель в Україні. Покладатися на такі дані досить складно.

Стосовно найбільшої групи землевласників (понад 500 га) – зазначені найбільші 8 ділянок у власності фермерів у середньому мають розмір 62 тис. га. Це дорівнює площі середнього району в Україні і виглядає абсолютно неймовірним: цілісних ділянок сільгосппризначення такого розміру в Україні просто не існує. Зазвичай розмір поля як єдиного масиву знаходиться в діапазоні 20-70 га. Є поодинокі випадки в діапазоні 200-500 га, але більше – це фантастика.

Це свідчить про те, що покладатися на такі дані не варто.

Одним з основних факторів, який впливає на вартість оренди, є прибутковість підприємства. Більш прибуткові підприємства здатні платити вищу орендну плату, а відтак мати можливість отримувати більше землі в оренду. І це в будь-якому випадку відбувається і без мораторію, хоча доволі повільними темпами.

Наприклад, за даними Геокадастру, в 2015 році вартість оренди в середньому за 1 га становила 32 дол. США, в 2016 році – 37 дол. США, і 50 дол. США в 2017 році. Скасування мораторію створює стимул більш спроможним сільгосппідприємствам інвестувати в продукцію із вищою доданою вартістю, отримати кредит під заставу землі для підвищення продуктивності виробництва. Все це дасть можливість отримувати вищі прибутки і, таким чином, платити вищу орендну плату власникам землі. Конкуренція за кращі ділянки буде підвищуватися.  

За статистикою Мін’юсту, кожного року переукладається близько 1 млн договорів оренди. Середній строк оренди складає приблизно 8 років (а не 15-49 років), тобто кожного року закінчується дія 1/8 кількості договорів (це 4,7 млн договорів за даними Геокадастру) – приблизно 587 тис договорів (відповідно це 2 млн га). Саме під час такого переукладання і відбувається зміна умов, якщо виробник хоче залишити ділянку у своєму обробітку, а не віддати конкуренту.

Якщо ринок можна запустити сьогодні, то, відповідно, і діяти він буде починаючи із сьогодні – тобто з моменту першої транзакції. Звичайно, банкам та іншим учасникам ринку потрібно буде адаптуватись, розробити та запровадити інструменти кредитування від заставу землі, проте процес адаптації не повинен зайняти більше 3-6 місяців. Більш того, ринок працює вже зараз: 2,7 млн га сільгоспземель вільно купуються та продаються (землі для ведення особистого селянського господарства, для садівництва, городництва). За даними Мін’юсту, щороку відбуваються понад 50 тисяч транзакцій. До того ж, відбуваються транзакції на тіньовому ринку для підмораторних земель, хоча власники таких земель не отримують ринкову ціну за свою власність – саме завдяки мораторію.

Не зрозуміло, які землі стоять за показником у 8 млн. га. Можливо, мається на увазі державна земля, тільки 25% якої зареєстровано в Державному земельному кадастрі, а решта є значним полем для корупційних та тіньових схем.

Але насправді наявність тіньового обігу є безпосереднім наслідком існування мораторію. Як це завжди відбувається на будь-якому ринку, де є заборона – там з’являється тіньовий ринок. Питання врегулювання законодавчої бази є компетенцією народних депутатів, для цього їх і обирали. І якщо Рада не спромоглася за багато років навести лад у земельному законодавстві, то виходить, що мораторій цьому не допомагає. Вільний обіг землі створить більший попит на врегулювання законодавства.

Стосовно законопроектів, які ініціював Вадим Івченко, то лише у 32 законопроектах, ініційованих депутатом, згадувалося питання землі. Водночас прийнятий з них був лише один – про відумерлу спадщину.

В питанні скасування мораторію наразі йдеться не так про іноземні інвестиції, як про значний внутрішній інвестиційний потенціал. Адже навіть зараз в Земельному кодексі України прописано, що іноземці не можуть набувати у власність землі сільгосппризначення.

Складається парадоксальна ситуація, коли основною проблемою для малих та середніх сільгоспвиробників є доступ до фінансів, проте вони не можуть використати свій основний актив (землю) для отримання такого доступу.  Користуючись досвідом США, наприклад, обсяг кредитування під заставу сільгоспземель складає понад $90 млрд., або $246 в розрахунку на 1 га сільгоспземель. В масштабах України це могло б бути біля $10 млрд. Звичайно, що Україна спочатку не може претендувати на такий обсяг інвестицій, але це той потенціал, який фактично лежить під ногами і не використовується. Для порівняння,  весь кредитний портфель всіх комерційних банків становив тільки $21 млрд. станом на 01.10.2017 р.

Різні показники обмеження продажу землі в одні руки справді лунали – і обґрунтування цих показників справді не було.

200 га в одні руки планувалося встановити урядовим законопроектом «Про обіг землі». Про таке обмеження у своєму інтерв’ю розповідав перший заступник міністра аграрної політики та продовольства Максим Мартинюк. Щоправда, якогось економічного обґрунтування він не надав.

Водночас в законопроекті №5535 «Про обіг землі» пропонується встановити обмеження у 500 га. Обґрунтування відсутнє.

Щодо 150 га, то цього показника в жодному із законопроектів, які стосувалися б ринку землі, не було.

Відповідно до даних видання «Економічна Правда», за час дії програми з розподілу дотацій – березень-жовтень 2017 року – з бюджету виплатили 3,9 млрд грн з 4 млрд грн запланованих дотацій. 48% цих дотацій отримали два холдинги – «Миронівський хлібопродукт» Юрія Косюка та «Укрлендфармінг» Олега Бахматюка. Перший отримав 1,4 млрд грн, а другий 517 млн грн.

Хоча, наскільки це політика президента, важко сказати, адже механізм дотацій був прописаний урядом у відповідній постанові. Але вердикт по цій цитаті «правда», бо твердження про «політику президента» ми відносимо до думки автора, яку неможливо перевірити, у той час як решта твердження правдива.

Пропозиція змусити громади викупити землі у їхніх власників виглядає досить дивно. По-перше, за якою ціною? По-друге – за які кошти? (не всі тер.громади матимуть фінансові можливості викупати землю). По-третє – навіщо взагалі створювати прокладку між продавцем та покупцем у вигляді громади, якщо вони можуть укласти договір напряму? Якщо це інструмент для заробітку тер.громади – тобто купити дешево за встановленою державою ціною і продати охочим дорого, – то на цьому втрачають як покупець, та і продавець. Неясно, чому вони мають зазнавати збитків тільки для того, щоб місцева влада на цьому заробила. До того ж чергове втручання влади у процес продажу землі створює величезні корупційні ризики.

Щодо терміну оренди, то ми вже вказували вище, що середній строк становить 8 років. І до того ж не зрозуміло, чому навіть якщо б поточна оренда була довшою, у процес продажу землі має втручатися громада.