Дарение недвижимости

Недвижимость не только продают, но и дарят! При покупке недвижимости бывает так, что продается не вся недвижимость, а ее часть. Чаще всего это происходит, когда недвижимость находится в «общем дворе». Есть такое понятие в Херсоне - «общий двор».

Это означает, что есть один дом, к которому пристраивали много разных квартир родственники, друзья или знакомые. И все они объединены одним участком, одним двором общего пользования. Такие дворы у нас есть в старом центре Херсона, на Забалке, Сухарном, Военке, на Мельницах, в районе Речпорта, и т.д.

Когда продается квартира в таком «общем дворе», то со-собственников может быть от 2-х до 20. А когда есть со-собственники недвижимости, то они имеют первоочередное право на покупку ее части. А если не хотят покупать или не могут, то должны дать официальный, письменный отказ, оформленный нотариально. В этом случае бывает, что один из этих со-собственников давно живет в другой стране, а квартира стоит закрытой. Бывает, что вообще непонятно, где находится такой со-собственник. Или он хочет за свой отказ от преимущественной покупки энную сумму денег… Много чего бывает. В таких случаях продавцы готовы «подарить» покупателю свою недвижимость. Фактически это замаскированный договор купли-продажи. Потому что за такое «дарение» продавец получает нужную ему сумму денег. А в нотариальном договоре сумма отсутствует – ведь это дарение! И кто ж за подарки взамен деньги берет, причем, очень даже немалые!

Бывает, что супруг (супруга) хочет приобрести недвижимость. А законодательством Украины установлено, что при приобретении ее на одного из супругов недвижимость считается совместно нажитым имуществом и при разводе делится пополам. В случае, если супруг (супруга) по каким-то причинам не хочет делить недвижимость, то также оформляет покупку недвижимости договором дарения.

Бывает, что мама (или папа) хочет купить ребенку недвижимость, а у ребенка уже есть супруг (супруга). И чтобы «вторая половинка» ребенка не претендовала на часть недвижимости при разводе (мало ли чего!), то любящий родитель оформляет недвижимость на себя, а потом дарит любимому чаду! 

Факт дарения означает безвозмездность сделки, то есть даритель не получает ничего в обмен на отчуждаемое имущество. Но при этом подарок классифицируется фискальными органами как вид дохода и подлежит налогообложению. В случае же неуплаты налогов подарок может быть отнесен к разряду дорогих покупок, и штрафных санкций все равно не избежать.

При этом налоговая ставка при дарении зависит от личности одариваемого. Нулевая налоговая ставка в Украине применяется, если договор о дарении заключается между родственниками первой и второй степени родства, коими являются: один из супругов по отношению ко второму; дети (родные, усыновленные, родные дети жены (мужа),  в том числе зачатые, но еще не рожденные дети; отец, мать; тесть, теща (свекор, свекровь); родные братья и сестры, бабушки, дедушки, внуки.

Нулевой ставкой при дарении облагается также движимое и недвижимое имущество, подаренное: инвалиду 1 группы; ребенку-сироте; ребенку, лишенному родительской заботы.

Налог в размере 5% при дарении заплатят одариваемые, не приходящиеся дарителю родственниками первой и второй степени родства, так же точно, как и люди, вообще не являющиеся родственниками.  И 1,5% военный сбор от оценочной стоимости недвижимости.

Налог на дарственную недвижимость в размере 18% от стоимости подарка заплатят нерезиденты, даже если они являются близкими родственниками дарителя. И 1,5% военный сбор.

Разъяснения фискальных органов содержат информацию о том, что налогоплательщик вносит причитающуюся сумму налога на дарение в течение 90 дней после получения им платежного уведомления. В данном случае одариваемый несет ответственность за надлежащее извещение фискальных органов о получении дополнительного дохода и своевременную уплату налогов. Информация о дарении вносится одариваемым в годовую декларацию о доходах.

Сделка дарения является безвозмездной, поэтому факт передачи денег от одного участника сделки другому, подтверждённый распиской, может служить основанием для признания сделки недействительной.

При этом подаренная квартира возвращается дарителю, а деньги за неё по договору дарения он возвращать не обязан, поскольку с юридической точки зрения он их не получал.

Также есть риск и у продавца. Если покупатель добьётся подписания договора до того, как передаст деньги, – продавец не сможет доказать, что ему что-то должны. Договор дарения это не предусматривает, и речь о деньгах в нём не идёт.

Поэтому очень взвешенно относитесь к оформлению договоров дарения. Любая сделка дарения недвижимости может быть оспорена в суде. Однако существует ряд обстоятельств, при наличии которых сделать это проще и легче, особенно при наличии материальной заинтересованности. Наиболее частая причина для судебных разбирательств — это преклонный возраст или плохое состояние здоровья дарителя.  

Если сделка происходит между близкими родственниками, супругами, и нет разногласий в семье по поводу того, кому должна достаться квартира, то можно оформить договор дарения. Не нужно делать оценку, платить подоходный налог и пенсионный взнос. Расходов по сделке меньше.

Во всех остальных случаях надёжнее передавать недвижимость посредством оформления договора купли-продажи, причём указывать в договоре реальную, а не заниженную стоимость.

Однако, прежде чем оформлять документы, нужно убедиться, является ли данная сделка наиболее приемлемой в вашей ситуации.