Что Украина выиграет от снятия моратория на продажу сельскохозяйственной земли: расчеты и перспективы

Земельный потенциал Украины один из наибольших в мире. Наша страна занимает 1 место в Европе и 11 в мире по площади культивированных земель.

На их долю приходится почти 60% общей площади территории Украины. Однако за 25 лет Украина так и не смогла создать рынок земли, поскольку до сегодняшнего момента действует мораторий на продажу сх земли. 29 мая в Украинском Институте Будущего прошел круглый стол «Рынок земли: нераскрытый потенциал», где были рассмотрены перспективы снятия моратория на продажу земли и перспектив агропромышленного комплекса Украины.

В мероприятии  приняли участие:

Игорь Лиски, председатель совета директоров компании «Эффективные инвестиции»
Сибе Шаап, депутат парламента Нидерландов, писатель
Алексей Павленко, министр аграрной политики 2014-2016 гг., Директор программы аграрно-индустриального развития «Украинского института будущего» (UIF).
Айварис Абромавичюс, министр экономического развития и торговли 2014-2016 гг.
Анатолий Амелин, директор экономических программ «Украинского института будущего» «Украинского института будущего» (UIF).
Андрей Гордейчук, «Сварог Вест Груп».

В ходе круглого стола был представлен доклад Анатолия Амелина по земельному вопросу, который мы вам презентуем. Видео этого крайне интересного и важного мероприятий смотрите здесь. Там вы можете услышать аргументы как «за» так и «против» продажи земли. 

10 место в мире по площади пахотных земель, но при этом занимает 3 место по доле пахотных земель в совокупной площади страны.

Стоит отметить, что 44% территории Украины – плодородные черноземы, а доля нашей страны в мировых запасах составляет 25%.

Согласно данным Государственной службы статистики по распределению земельной площади и с/х угодий, наибольшая доля приходится на предприятия – 49 % (в т.ч. пашня – 46 %), земли граждан – 37 % (в т.ч. пашня – 27 %). Владеют землей и не могут ею распоряжаться с 2001 года 6,9 млн. человек – 16,2% населения Украины.

Именно в 2001 году был введен сначала временный запрет для физических лиц, а затем осенью того же года запрет для всех субъектов на 96% с/х земель.

Обладая таким значительным потенциалом, Украина – одна из немногих стран Европы, где отсутствует свободный рынок земли, но де-факто имеет место быть черный рынок.

Вопрос об отмене моратория вызывает масса споров и формирует «мифы» в обществе.

Мы собрали наиболее распространенные мифы об отмене моратория в СМИ.

Это позволило определить, что наибольший страх вызывает скупка земель за бесценок у селян, на втором месте – миф о скупке земель олигархами, а почетное третье место – скупка земель нерезидентами.

В данной презентации мы развенчаем данные мифы.

И начнём мы с того, сколько стоит земля в Украине и других странах ЕС. Согласно данным Госгеокадастра, в 2017 г. нормативная денежная оценка земель составляет – 1,145 долл./га (она используется для определения земельного налога). А аренда, согласно результатам торгов, 83 долл/га.

Цена же на черном рынке варьирует от 700-1,500 долл. в зависимости от плодородности земель.

Как мы видим, по стоимости земли в Европе, Украина занимает последнее место, хотя по плодородности земля не уступает Польши.

Такая низкая стоимость плодородной земли объясняется отсутствием рыночного механизма формирования цены.

В странах ЕС становление рынка земельных отношений происходило в разное время. В странах постсоциалистического лагеря открытие рынка земли произошло в начале 90-х годов ХХ века.

Рассмотрим опыт некоторых из них, в частности страны, которые:

— ввели запрет продажи земли иностранцам: Чехия, Венгрия, Польша и Словакия;

— допустили на рынок иностранцев.

Необходимо отметить, что открытие рынка дало стимул для роста стоимости земли, но темпы роста в группе стран с полностью свободным рынком превышает в 2 раза.

(Средние темпы прироста стоимости земли в группе стран без нерезидентов составляет 9,8%, а с нерезидентами – 18,7%.)

Важно отметить, что Польша сохраняла запрет для иностранцев до 2016 года, но после открытия рынка цена земли поднялась до 10,300 долл/га.

Для защиты рынка земли от массовой покупки, некоторыми странами были введены ограничения на продажу земли физическим и юридическим лицам. В Болгарии и Литве были отменены все ограничительные нормы.

Опыт европейских стран показал, что 100% скупки с/х земли быть не может, доля земли иностранных собственников составляет от 3% до 7%.

Что же касается аренды земли в странах ЕС, то самая большая арендная плата за год приходится на Нидерланды, Данию, Грецию, Люксембург, Финляндию и Польшу. Средняя стоимость аренды в Украине 77 евро/га. (или 83 долл/га).

С таким показателем Украина находится между Литвой и Чехией, меньшей степенью плодородия почв. Например, почва Литвы обладает невысоким естественным плодородием (Справка)гумуса в них всего 1,5—2%, из-за относительно высокой кислотности (pH 4,6—5,5) требуют известкования и внесения большого количества органических и минеральных удобрений)

Целью нашего исследования было смоделировать сценарии открытия рынка земли без участия нерезидентов и с их участием.

Для воспроизведения сценария открытия рынка земли мы используем опыт стран, которые ввели запрет на продажу земли иностранцам (Чехия, Венгрия, Польша, Словакия) и государств, которые открыли рынок для нерезидентов (Эстония, Болгария, Литва, Румыния).

Сценарий 1 предусматривает ограничение доступа иностранцев, покупку земли в пределах 500 га на 1 бенефициара. Сценарий 2 – открытие рынка земли для иностранцев при условии ограничения покупки 500 га на 1 бенефициара.

Такое ограничение в объемах продажи земли обусловлено заимствованием международного опыта: Польши и Германии, где продажа ограничена до 500 га.

Также в проекте ЗУ №5535 «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» от 13.12.2016, в ст. 22 идет речь об ограничениях до 500 га.

Проведенные расчеты позволили определить, что в первый год после снятия моратория рыночная цена земли увеличится на 4,9 % до 1,202 долл./га при условии ограничения доступа нерезидентов, а без ограничения – на 28 % до 1,468 долл./га.

Среднегодовой темп прироста стоимости земли в сценарии 1 – 9,4%, а в сценарии 2 – 20,1%.

Уже в 2025 году рыночная стоимость сельскохозяйственной земли, даже с ограниченным доступом для иностранцев, увеличится в 2 раза до 2,348 долл./га, а спрос со стороны иностранцев будет способствовать росту цены в 4 раза до 4,817 долл./га.

Вместе с ростом рыночной стоимости земли будет увеличиваться цена аренды земельных участков. В 2017 году она составляет менее 100 долл., однако по сценарию «без иностранцев», уже на второй год после снятия моратория на продажу земли эта стоимость будет превышена.

Среднегодовой темп прироста стоимости аренды в сценарии 1 – 12,5%, а в сценарии 2 – 23,5%.

В 2025 году арендная плата возрастет в 2,5 раза до 211 долл./га при условии ограниченного доступа иностранцев и в 5 раз до 433 долл./га – с доступом.

Открытие рынка земли не означает продажу 100%, в частности, об этом свидетельствует опыт стран ЕС. Согласно нашим сценариям, в продажу попадут только от 2 % до 10 % украинской земли.

Стоит учесть тот факт, что будет осуществляться не только первичные, но и вторичные сделки.

Так по нашим прогнозам совокупный объем продаж земельных участков по Сценарию 1 составит 17,2 тыс. га., по Сценарию 2 – 18,8 тыс. га. А доля украинской земли, которую приобретут иностранцы составляет от 5% до 9%, в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Рыночное формирование цены на сельскохозяйственную землю будет способствовать росту ее капитализации.

На сегодня рыночная капитализация обрабатываемой сельхозземли составляет 37,3 млрд. долл. В первый год после снятия моратория она вырастет до 39,1 млрд. долл. по сценарию без нерезидентов, и до 47,8 млрд. долл. – с нерезидентами.

В 2025 году этот показатель достигнет 76,4 млрд. долл. и 156,7 млрд. долл., соответственно с ограниченным и неограниченным доступом для иностранцев.

Открытие рынка земли будет иметь эффект и для физических лиц, и для бизнеса, и для государства. Так государственный бюджет получит поступления от операций по продаже и аренде земли. Для расчета мы используем среднее значение отчислений в постсоциалистических странах – 3 %.

Так доходы в государственный бюджет от операций с землей составят от 0,10% до 0,18% ВВП в сценарии «без иностранцев», и от 0,14% до 0,35% ВВП — «с иностранцами».

В 2016 году доходы Госбюджета от операций с землей составили 1,4 млн. долл..

А после снятия моратория совокупные поступления в бюджет за прогнозируемый период по сценарию 1 составят – 2,5 млрд.долл., а по второму сценарию – 4,3 млрд. долл.

От открытия рынка земли сельскохозяйственная отрасль Украины получит дополнительный инвестиционный ресурс. По данным FAO и ЕБРР, необходимый объем ежегодного инвестирования в АПК составляет 4,2-5,2 млрд. долл.

Основная потребность в инвестициях АПК – повышение производительности труда и внедрение с/х инноваций в производстве.

Инвестиции будут иметь место и при создании совместных предприятий и производств, что в свою очередь повлечет создание новых рабочих мест.

Для прогноза инвестиций мы использовали международные бенчмарки: КНР, Польша и Германия, а именно нормы инвестирования и потребления в АПК.

По нашим оценкам, по сценарию 1 – среднегодовой объем инвестиций за прогнозируемый период составит 3,6 млрд. долл., а по сценарию 2 – 6,1 млрд. долл.

Совокупные инвестиции по сценарию 1 – 28,9 млрд. долл., по сценарию 2 — 49,15 млрд. долл.

Такой объем инвестиции обеспечит создание новых рабочих мест в сельском хозяйстве от 11 тыс. в 2018 году до 35 тыс. в 2025 году при условии ограничения доступа. При доступе к рынку земли иностранцев существенно возрастет количество новых рабочих мест в АПК до 67 тыс. Несмотря на автоматизацию многих процессов, будет расти спрос на рабочую силу в производственных процессах более глубокой переработки продукции, что и обусловит увеличение количества специалистов.

Итак, развенчивая мифы об отмене моратория на землю:

— скупка земли за бесценок: под влиянием рыночного механизма спроса и предложения стоимость земли будет расти. По нашим оценка, среднегодовой темп прироста цены земли от 9,4-20,1%.

— большую часть приобретут олигархи: введение ограничения на продажу земли до 500 га одному бенефициару обеспечит защиту от покупки в «одни руки»;

— покупка земли иностранцами и ее неэффективное использование: мировой опыт показывает, что доля земель в собственности нерезидентов составляет от 3% до 7%. По нашим оценкам, в 2025 г. доля украинской земли в собственности иностранных граждан будет в пределах 5% — 9%, в зависимости от спроса и предложения;

— свободный рынок приведет к появлению теневого сектора: мораторий создал условия формирования теневого рынка земли. Открытие же рынка даст запуск рыночному регулированию земельных отношений. Рынок стонет открыт для инвестиций, что обусловит рост экономики.

Открытие рынка земли в среднем обеспечит ежегодный прирост номинального ВВП на 6-7% за счет привлечения инвестиций в сельское хозяйство и рост производительности труда. Поэтому при отсутствии свободного рынка земли мы можем говорить о замедлении экономики Украины вследствие потери инвестиций в сельское хозяйство 28,9 млрд. долл. – по первому сценарию или 49,1 млрд. долл. — по второму сценарию.

Соответственно, чем быстрее мы снимем мораторий на продажу земли, тем быстрее реализуем наш экономический потенциал и ускорим темпы экономического роста одного из ключевых секторов украинской экономики – сельского хозяйства.